淡路島の山林を売りたいとき｜いま出ている山の値段と、売るときの届出

「おじいちゃんの代から持っている山があるらしいんだけど、どこにあるのかも分からなくて」

淡路オフィスには、こんなご相談が届くことがあります。

山林は、家や宅地よりもずっと「値段が分かりにくい」不動産です。検索しても、出てくるのは売り物件の一覧ばかり。山林の売買って、いくらくらいで、何の手続きが要るの？ そんな疑問に、島の売り物件の数字と一緒にお答えします♪

先に結論です。淡路島で「山林」として売りに出ている土地は、山の中の小さな区画と、まとまった広さの山で、値段の付き方がまったく違います。まず、ご自分の山がどちらに近いかを見るところから始めましょう。

淡路島で売りに出ている「山林」の値段

島の物件が多く載っている3つのサイト（全宅連ハトマークサイト・AREIN・淡路平和不動産）の売り物件から、物件サイトに「山林」「原野」と載っているものを当社で数えました。

（各社が出している売り物件で、当社の物件だけではありません。淡路市・洲本市・南あわじ市の売り物件595件を2026年11月6日に数え、同じ物件が重なって出ているものを分かるかぎり1件にまとめています。商談中の物件も含みます）

• 地目が山林・原野の売り物件は55件（うち家付きは3件）。土地の売り物件350件のうち、およそ16%です
• 市ごとでは、淡路市33件・洲本市14件・南あわじ市8件。淡路市が6割を占めます
• 値段の真ん中は460万円。半分が300万〜980万円のあいだに入ります

ただ、この「真ん中」には落とし穴があります。55件を広さで分けると、中身がまったく違うんです。

1,000㎡未満（約300坪未満）：45件

• 広さの真ん中は約250㎡（約77坪）。家を1軒建てるくらいの広さです
• 名前や説明から別荘地・分譲地の区画と分かるものが、十数件ありました。地目は山林のままでも、山の中の造成された区画として売られているものが目立ちます
• 値段の真ん中は450万円、坪あたりの真ん中は約6万円

1,000㎡以上：10件

• 淡路市5件・洲本市4件・南あわじ市1件
• 坪あたりの真ん中は約9,000円。区画のおよそ7分の1です
• 5,000㎡を超える4件に絞ると、坪あたり約1,000円〜6,200円

つまり、「山林」と一口に言っても、山の中の区画なのか、木が生えたままの広い山なのかで、坪あたりの値段が7倍ほど違います。5,000㎡を超える山と比べると、10倍近くから数十倍の差になります。

ちなみに、地目が田・畑の売り物件は11件で、山林（55件）の5分の1です。売りに出ている数は、農地より山林のほうが多くなっています。

なお、ここにあるのは売り出している値段で、実際に売れた値段ではありません。とくに広い山は、値段を下げても買い手がすぐには見つからないこともあります m( )m

値段に差が出るのは、ここです

同じ広さの山でも、値段に差が出るところがあります。

道に面しているか、車が入るか

いちばん大きいのがここです。車で入れない山は、木を切り出すことも、何かに使うこともできません。1,000㎡以上の山の掲載には、「高速のICの近く」「見晴らしの良い高台」と書かれたものがありました。使い道が思い浮かぶ山は、買い手にも伝わりやすいんです。

道が無い山は、現地を歩いて確かめるのも一苦労です。地図と航空写真で見当をつけて、入れないところは道路側から見える範囲で確認する、ということもあります。

平らな部分があるか、傾きはどうか

キャンプや資材置き場に使いたい人は、まず平らなところを探します。急な斜面ばかりの山は、使い道が限られます。

水道と電気

山の売り物件の備考には「水道の引き込みが必要」と書かれたものがありました。淡路島の水道は淡路広域水道企業団が運営していて、新しく引くと加入金（口径で決まります）と工事費がかかります。

国立公園の区域かどうか

淡路島の国立公園（瀬戸内海国立公園）の区域は約4,740ha、島の陸地のおよそ8%です。海沿いの名所だけでなく、諭鶴羽山地、常隆寺山、先山といった山の中にも区域があります。区域の中の特別地域では、建物を建てたり木を切ったりするのに許可が要ります。買う人の使い道に関わるので、値段にも響きます。気になる山は、当社でもお調べします。

境界が分かるかどうか

山林は、境界がはっきりしていない山もあります。測量図が無い、杭が無い、昔の人の記憶だけが頼り。境界があいまいなままでも売ることはできますが、買う人は不安なので、値段に響きます。境界の確認は土地家屋調査士さんの仕事なので、必要ならご紹介します。

登記の面積と、実際の広さが違うこともあります。売るときは、登記の面積で売るのか、測ってから売るのかを契約で決めておきます。

山林を売るときの手続き

山林の売買は、宅地とは少し違う手続きが付いてきます。

売る前に：名義を相続した人に変える

名義が亡くなった親や祖父母のままだと、売ることができません。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に登記が必要です（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）。正当な理由なく放っておくと10万円以下の過料の対象になります。

相続のたびに名義の書き換えを後回しにすると、相続人が増えて話がまとまりにくくなります。早めに動くほど楽です。登記の手続きは司法書士さんの仕事なので、ご紹介もできます。

売る前に：保安林かどうか

山が「保安林」に指定されていると、木を切るにも、土地の形を変えるにも、県の許可が要ります（森林法34条）。売ることはできますが、買う人の使い道が大きく変わります。指定されているかどうかは、県の洲本農林水産振興事務所で分かります。

相続したときと、買ったとき：森林の所有者届出（90日以内）

森林の土地の所有者になった人は、所有者になった日から90日以内に、市への届出が要ります（森林法）。相続でも売買でも同じです。届出の対象は県の地域森林計画に入っている森林で、登記の地目が山林でなくても、森林の状態になっていれば対象になることがあります。届け出ないと、10万円以下の過料の対象になります。

相続した方は、ご自身の分としてこの届出が必要です。売ったあとは買った方が届け出ます。

広い山の売買：国土利用計画法の届出（2週間以内）

広い土地を売買したときは、買った人が契約から2週間以内に、市を通じて県に届け出ます（国土利用計画法の事後届出）。面積は、買う人がまとめて取得する土地の合計で数えます。贈与や相続は、この届出の対象外です。届出が要る広さは場所によって違います。

• 都市計画区域の中（淡路島は市街化区域が無い「非線引き」なので）：5,000㎡以上
• 都市計画区域の外：10,000㎡以上

この届出をした場合は、さきほどの森林の所有者届出は要りません。

売り物件の中で5,000㎡を超える山は4件ありましたが、この届出が要る広さなのは南あわじ市と淡路市の1件ずつ、合わせて2件です（残る2件は都市計画区域の外にあり、10,000㎡以上が対象になります）。広い山を売るときは、買う方にこの届出のことを伝えておくと親切です。

買った人が山を開発するなら：林地開発の許可

買った人が山を切り開いて何かを造る場合、1ヘクタール（10,000㎡）を超える開発は県の許可が要ります（森林法の林地開発許可）。太陽光発電の設備なら、0.5ヘクタールを超えると許可の対象です。

兵庫県では、0.8ヘクタール以上1ヘクタール以下の開発でも県に「小規模開発計画書」を出すことになっています。許可が要らない1ヘクタール以下の開発でも、地域森林計画の対象の森林で木を伐るときは、伐る90日前から30日前までのあいだに市へ伐採の届出が要ります。

淡路3市の相談先は、兵庫県 洲本農林水産振興事務所の森林課（0799-26-2104）です。

売る側の手続きではありませんが、「この山で何ができるか」が値段を決めるので、売るときにも知っておくと役に立ちます。

淡路島の山林、だれが買うの？

「山なんて、だれが買うの？」と聞かれることがあります。島で山林を探している人には、こんな方がいます。

• 自分たちで使うキャンプ場や、週末の遊び場がほしい人　周りに家が無い土地は、音や煙を気にしなくていいので貴重です
• 別荘や移住の家を建てたい人　山の中の区画が売りに出ているのは、この方たちがいるからです
• お隣の山や畑の持ち主　土地を広げたい、境界をすっきりさせたいという理由で、お隣が一番の買い手になることもあります
• 資材置き場や作業場がほしい事業者　道に面していて平らな部分がある山なら、候補になります

買う人の目線が分かると、売り方のヒントになりますよ♪ 山を買ってキャンプ場にするというテーマの記事もあります。

→ 淡路島で山を買ってキャンプ場をつくる｜岩屋の「宅地120坪＋山林500坪」から考える

山を買う側で探している方は、当社の物件一覧（ai TRADINGの物件一覧）もどうぞ。

売れにくい山は、どう手放す？

正直に書きます。道が無い、急な斜面、境界も分からないという山は、値段を下げても買い手がなかなか見つからないことがあります。

持ち続けると、何がかかるか

山林は評価額が低いので、固定資産税がかかっていないこともあります（同じ市の中で持っている土地の課税標準額の合計が30万円未満なら、土地の固定資産税はかかりません）。

でも、税金がかからないから放っておいていい、とは限りません。木が道路やお隣にはみ出す、倒木で人や物に被害が出る。こうしたときは、山の持ち主が責任を問われることがあります（民法では、竹や木の植え方・支え方に問題があって他人に損害を与えた場合も、持ち主の責任になり得ます）。台風の多い島では、他人ごとではありません。

国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）

相続した山林なら、国に引き取ってもらう制度があります（2023年4月から）。

• 審査手数料：1筆ごとに14,000円。通らなくても返ってきません
• 負担金：山林は面積で決まります。たとえば1,000㎡で26万1千円、5,000㎡で32万3千円、10,000㎡で36万7千円。隣り合う同じ種類の土地は、まとめて1つとして計算してもらう申し出もできます

ただし、条件はかなり厳しめです。

• 境界がはっきりしない土地は、申請できません
• 勾配30度以上・高さ5m以上の崖があって管理にお金がかかる山、市の森林整備計画に合わせるために追加で植林や間伐が要る山なども、引き取ってもらえないことがあります
• 申請できるのは、相続（相続人への遺贈を含む）で取得した方です。共有なら全員で申請します

境界が分からない山や斜面の急な山は、条件から外れやすいので、国庫帰属はハードルが高めと思っておいたほうがいいです。費用と手間をかけて申請する前に、一度、売りに出せるかを聞いてみませんか。

お隣に声をかける

いちばん地味で、いちばん話が早いことがある方法です。お隣の山の持ち主にとっては、境界の心配がなくなり、まとめて使えるようになります。「それならうちが」と言ってくださるご近所の方もいます。

よくいただくご質問

山の場所が分かりません。それでも相談できますか？

はい。固定資産税の納税通知書や、登記簿に載っている地番があれば、地図でおおよその場所をお調べできます。現地は淡路オフィスの担当者が見に行って、写真でお送りします。

固定資産税の通知書に山が載っていません。持っているかどうか分かりますか？

評価額が免税点（土地は30万円）に満たない山は課税されず、通知書に載らないことがあります。市役所で名寄帳（その市内で所有している土地の一覧）を取り寄せると、地番が分かります。相続人の方は、亡くなった方の分も請求できます。

境界が分からない山でも売れますか？

売ること自体はできます。ただ、買う方は境界がはっきりしているほうが安心なので、測量をするかどうかは値段と使い道を見て一緒に考えます。お隣の方や、昔のことを知っている方がご存命のうちに動くのが一番です。

登記の面積と、実際の広さが違うと言われました。売れますか？

山林にはそういうこともあります。登記の面積で売るのか、測った面積で売るのかを契約で決めておけば、売ることはできます。

木を切って、木材として売れませんか？

木の種類、太さ、搬出できる道があるかで大きく変わります。伐る前には市への届出も要ります。淡路3市の森林の相談先は、兵庫県 洲本農林水産振興事務所の森林課です。

当社で買い取ってもらうことはできますか？

まずは買い手を探して売る（仲介）方法をご案内しています。場所や状態によっては、条件が合えば当社での買取もご相談いただけます。

山林と家・畑がセットになっていても売れますか？

はい、まとめて売ることもできます。山林と家や畑がセットになった物件もあります。畑の部分は農地法の許可、山林の部分は森林法の届出と、それぞれ手続きが付いてきます。

→ 淡路島で農地付きの古民家を買う｜畑や田んぼが付いてくる物件と、農地法の壁

おわりに

山林は、持っている方ご自身も中を歩いたことがない、ということがある土地です。でも、島で売りに出ている山林を見てみると、別荘地の区画も、まとまった山も、それぞれちゃんと値段を付けて買い手を探しています。

「うちの山なんて」と思う前に、まずは場所と道を一緒に確かめてみませんか。長靴を履いて、担当者が見に行きます♪ 相談と査定は無料です。島の外にお住まいでも、メールやお電話で進められます。

土地や空き家を「タダでもいいから手放したい」と考えている方は、こちらの記事もどうぞ。

→ 淡路島の土地・空き家を「タダでいいから手放したい」とき｜あげる前に、値段と費用を知っておく話

このページの売却のご相談・査定・媒介（仲介）は、宅地建物取引業者の株式会社ai TRADING CORPORATION　熊本県知事（1）第5962号が承ります。

物件の数字について
全宅連ハトマークサイト・AREIN・淡路平和不動産に掲載されている淡路市・洲本市・南あわじ市の売り物件のうち、同じ物件の重なりを除いた579件（土地350件）を、2026年11月6日時点で当社が集計しました。「山林」は、物件サイトに地目が山林・原野と載っているもので、地目の記載が無い物件は数えていません。価格は売り出し価格で、成約価格ではありません。

参考にした資料
– 林野庁「森林の土地の所有者届出制度」 https://www.rinya.maff.go.jp/j/keikaku/todokede/
– 兵庫県「林地開発許可制度について」（2026年9月1日更新） https://web.pref.hyogo.lg.jp/nk22/af17_000000006.html
– 兵庫県「国土利用計画法に基づく届出制度」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks19/wd22_000000011.html
– 法務省「相続登記の申請義務化について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
– 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html
– 法務省「負担金の算定」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html
– 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行令（第4条・第5条・第6条） https://laws.e-gov.go.jp/law/504CO0000000316
– 総務省「固定資産税の概要」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html
– 民法（第717条） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
– 森林法（第34条・第10条の7の2・第10条の8） https://laws.e-gov.go.jp/law/326AC1000000249
– 環境省「瀬戸内海国立公園（淡路地域）区域図」（区域約4,740ha） https://www.env.go.jp/park/content/000085313.pdf

アイキャッチの写真：南あわじ市の諭鶴羽山地。Pinqui / Wikimedia Commons / CC BY-SA 3.0（加工あり）　元の写真