古民家カフェを始めるなら｜飲食店営業許可・用途変更・駐車場、先に確認すること
古民家をカフェにするには、住むより手続きも工事も多くなります。飲食店営業許可、用途変更（200㎡超は建築確認）、消防、駐車場、排水。「元・飲食店」の物件が有利な理由と、淡路島でカフェに向く古民家をご紹介します。
「古民家でカフェをやりたい」——ここ数年、いちばん増えたご相談のひとつです。改装した古民家カフェが観光スポットになっている例も各地にあり、憧れる気持ちはよく分かります。
ただ、古民家をカフェにするには、住むより手続きも工事も多いのが実際のところです。順に書きます♪
先に、必要なものを並べます
- 飲食店営業許可（保健所）——厨房の設備基準を満たす必要があります
- 用途変更の確認——住宅を飲食店にするとき、規模によって建築確認が要ります
- 消防——用途が変わると必要な設備も変わります
- 駐車場——田舎のカフェは、停められる台数がそのまま席数の上限になります
- 浄化槽・排水——飲食は生活排水と量が違います
このうちいちばん見落とされるのが用途変更です。床面積200㎡を超える用途変更には建築確認が必要で、それに伴い現行の基準に適合させる工事が発生することがあります。古民家は大きいので、ここに当たりやすいのです m(_ _)m
厨房が「すでにある」物件は、圧倒的に有利です
過去に扱ったなかで印象的だったのが、揖保川沿いの「元料亭」の物件です。厨房もお座敷もそのまま残っていて、そのままカフェにも、料亭として再スタートもできる状態でした。
厨房設備は、新しく作ると数百万円かかります。そして保健所の基準（シンクの数、手洗い、区画など）を満たす必要がある。すでに営業許可を取っていた建物なら、この工事の大半が済んでいます。
「元・飲食店」を探すのは、古民家カフェへの最短ルートです。これは民泊を始めるときの考え方とまったく同じ構造です♪
「残置物あり」をどう見るか
古い家には、たいてい残置物があります。家具、仏壇、農機具、食器。これを見て「大変そう」と引く方が多いのですが、むしろ価格交渉の材料になります。
処分費用は業者に頼めば数十万円から。その分を価格に織り込めるかどうかは、交渉次第です。逆に「使えるものは残しておいてほしい」というご希望も出せます。古い建具や家具は、カフェの内装にそのまま活きます。
淡路島で古民家カフェをやるなら
淡路島には、カフェに向く古民家があります。とくに棟が分かれている物件は有利です。母屋を店にして、離れを住まいや準備室にできるからです。
本宅・倉庫・蔵の3棟。縁側から日本庭園が見え、玄関を出れば桜。古民家レストランや古民家カフェを想定できる物件です。田も二枚付いてくるので、自家栽培の食材を使う形も作れます。
岩屋の中心部。本宅と別邸があり、庭も広い。人が来やすい立地という点では、こちらが有利です。
よくいただくご質問
集客はどうすればいいですか？
正直に申し上げると、立地が9割です。淡路島は車社会なので、通りがかりに目に入るか、目的地として来てもらえるかのどちらかが要ります。前者ならサンセットライン沿いのような幹線沿い、後者なら景色や建物そのものが理由になる場所です。「静かでいい場所」は、そのままだと人が来ません。
週末だけの営業でもできますか？
できます。むしろ小さく始めるほうが続きます。淡路島は季節変動が大きいので、繁忙期に絞る運営は理にかなっています。ただし営業許可は日数に関係なく必要です。
古民家の改装費は、どのくらい見ておけばいいですか？
どこまでやるかで数百万円から数千万円まで振れます。厨房・トイレ・電気容量・断熱の4つが大きな費用です。とくに電気の容量アップは見落とされがちで、業務用機器を入れると足りなくなります。島内の工務店をご紹介できますので、物件を決める前に一度見てもらうのが確実です m(_ _)m
住みながらお店をやることはできますか？
できます。母屋と離れがある物件なら、動線を分けやすいです。ただし用途が混ざるので、消防や建築の扱いを確認しておく必要があります。「住居兼店舗」でやりたいと最初に伝えてください。探す物件が変わります。
やりたい形から、物件を選んでください
古民家は「気に入ったから買う」で始めると、あとから手続きと工事に追われます。先に「何をやるか」を決めて、そこから逆算して物件を選ぶ。これがいちばん失敗しません。
構想の段階でまったく構いません。やりたい形を聞かせてください。できるかどうかを調べたうえで、候補をお出しします♪
気になる！と思われたら是非♪淡路島の未公開物件もあわせてご案内できます。
