台湾から熊本の土地・家を買うときの手続き　外国籍・日本に住んでいない方の流れ

熊本に住むため、貸して収入を得るため、事業の拠点にするため。台湾から熊本の土地や家を探す方が増えています。当社の熊本営業所にも、台湾にお住まいの個人の方や、台湾の会社からのご相談が届きます。

最初によく聞かれるのは「外国人でも買えますか」という質問です。答えは、買えます（田や畑は別に許可が要ります）。外国籍の方も、台湾にお住まいのままの方も、台湾の会社も、日本の土地や建物を買って登記することができます。

ただし、日本に住む日本人が買う場合と比べると、確かめることと書類が増えます。この記事では、増える手続き、買うまでの流れ、日本にいないときの進め方、かかる税と費用の種類を順に説明します。内容は2026年10月時点の公的な資料に基づいています。

税額の計算や税務の判断は税理士に、登記は司法書士に、法律の判断は弁護士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者として、物件の調査と取引の仲介を行います。

台湾から買うときに増える手続きは、主に4つです

1. 外為法の報告：日本に住んでいない方や台湾の会社が買ったら、取得から20日以内に報告します
2. 登記の書類：日本の住民票や印鑑証明の代わりに、台湾で用意する書類が要ります。2026年10月からは国籍を示す書類も加わりました
3. 重要土地等調査法の区域：自衛隊の施設や空港の周りでは、契約の前に届け出が要る場所があります
4. 農地：田や畑は、農地法の許可（市街化区域では届出）がないと買えません。許可の要件は厳しく、住まいや投資のために買うことは原則としてできません

当社調べ：熊本で出ている物件の半分は土地です

当社に寄せられた熊本の案件（所在地に「熊本県」と書かれたもの。2026年10月23日時点）は、少なくとも340件です。所在地を町名だけで書いた投函は数えていません。種別で分けると、次のとおりでした。

• 土地（建物付きを含む）：179件（53%）
• 一棟の収益物件：87件（26%）
• そのほか（ホテル・旅館、戸建て、工場・倉庫・事務所・施設・エネルギー関連など）：74件（22%）

土地は、建物よりも「何が建てられるか」「農地かどうか」の確認が多く要ります。当社が別に、土地の所在地を国の都市計画のデータと重ねたところ、場所を特定できた152件のうち72件（47%）は用途地域の指定がない土地でした。用途地域の外の土地は、農地であったり、建物を建てるのに許可が要ったりすることがあります。

集計について：当社に寄せられた案件の集計で、熊本の不動産市場全体の割合ではありません。一棟の収益物件は、種別に「収益」「一棟」「アパート」「マンション」を含み、「区分」「賃貸」を含まないものです。用途地域の集計の詳しい注記は（→ 工場用地の記事）にあります。

安く見える土地でも、外国籍の方が買えるか、買ったあと建てられるかは別に確かめる必要があります。候補の物件や地域を送っていただければ、その物件で要る手続きを調べてお伝えします。相談する（無料・中国語OK）

1つめ：外為法の報告　日本に住んでいない方は、取得から20日以内

日本に住んでいない方（外為法でいう「非居住者」）が日本の不動産を取得したときは、取得から20日以内に、日本銀行を通じて財務大臣へ報告します。外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づく報告です。

財務省の案内とよくある質問（2026年6月版）から、要点を挙げます。

• 金額や面積の基準はありません。0円の取得でも、相続での取得でも報告が要ります
• 報告書は日本語で書きます。日本に住む代理人が代わりに出すこともでき、代理人が出す場合はオンラインでの提出が案内されています。当社は提出の代行は行っていません
• 報告しなかったときや、うその報告をしたときは、6か月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金の対象です

住むために買う場合も、2026年4月から報告が要ります

2026年4月1日以降は、住むための取得でも、所有権を取得すれば報告が要ります。報告が要らないのは、自分や家族・従業員が住むため、自分の事務所にするためなどに取得した賃借権などの「不動産に関する権利」に限られます。財務省のよくある質問では、不動産の所有権は、この「権利」に当たらないと整理されています。別荘やセカンドハウスは、住むための取得に当たりません。

「日本に住んでいない」は国籍では決まりません

外為法の「居住者」「非居住者」は、国籍ではなく、住所や居所がどこにあるかで分けます。財務省は、外国人の場合、日本の事務所に勤めている方や、日本に入国して6か月以上たった方は、原則として居住者として扱うとしています。

台湾の会社が熊本の土地を買う場合も、分け方が変わります。

• 台湾の会社が自分の名前で買う：非居住者の取得なので、報告が要ります
• 日本で設立した子会社が買う：日本に主たる事務所がある会社は居住者なので、この報告の対象にはなりません。ただし、日本の会社を設立するときや出資するときには、外為法の別の手続きが要ることがあります。報告の対象が広がることもあるため、迷ったらご相談いただくか、財務省にお問い合わせください

どちらで買うかは税金や管理の方法にも関わるので、決める前に税理士などの専門家にご相談ください。

2つめ：重要土地等調査法　熊本では駐屯地と空港の周りに区域があります

重要土地等調査法は、自衛隊の施設や国境離島などの周りの土地の利用を調べるための法律です。区域の中の土地の売買は、国籍に関係なく対象になります（国や自治体などが買う場合を除く）。区域には「注視区域」と「特別注視区域」の2種類があります。

• 特別注視区域：200㎡以上の土地（1筆ごと）や建物（床面積の合計で1個ごと）の売買では、売主と買主の両方が、契約の前に内閣府へ届け出ます。届け出ずに契約したときなどは、6か月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象です
• 注視区域：売買の届け出は要りません。区域の土地の利用は、国の調査の対象になります

内閣府の区域の一覧によると、熊本県内の区域は次のとおりです。

• 特別注視区域：健軍駐屯地の周り（熊本市。自衛隊熊本病院を含む）、北熊本駐屯地の周り（熊本市・合志市）、えびの送信所の周り（人吉市。宮崎県えびの市にまたがる）
• 注視区域：高遊原分屯地・熊本空港の周り（熊本市・大津町・菊陽町・西原村・益城町）、自衛隊熊本病院の周り（熊本市）、三の岳無線中継所の周り（熊本市・玉名市・玉東町）、大関山無線中継所の周り（水俣市・芦北町）、西岳無人中継所の周り（山鹿市）、不知火無人中継所の周り（宇城市）

熊本空港の周りは、半導体の工場がある菊陽町や大津町にかかります。この周りは注視区域なので、売買の届け出は要りません。一方、熊本市東区の健軍や、北区・合志市の北熊本駐屯地の周りは特別注視区域で、200㎡以上の売買は契約の前の届け出が要ります。

区域の境目は、内閣府が公開している区域図で確かめます。届け出は日程に関わるので、契約日を決める前に区域を確かめておくことが大切です。

3つめ：農地　田や畑は、許可（市街化区域では届出）がないと買えません

熊本の郊外の土地には、田や畑が多くあります。農地を農地のまま買うには、農地法3条の許可が要ります。許可を出すのは、農地のある市町村の農業委員会です。許可を受けずにした売買は、効力が生じません。

許可には、主に次の要件があります。

• 取得した農地を含めて、持っている農地のすべてを効率よく耕作すること
• 本人または同じ世帯の家族が、農作業に常に従事すること（必要な日数の目安は、農業委員会にお問い合わせください）
• 会社の場合、農地所有適格法人の要件を満たすこと（ほかの会社は、農地を借りることはできても、持つことはできません）
• 周りの農地の利用に支障が出ないこと

国籍そのものは要件ではありません。2023年9月からは、許可の申請書に国籍などを書くことになりました。ただ、本人も家族も日本で常に農作業ができない場合は、この要件を満たすのは難しいと考えられます。住まいや投資のために農地を買うことは、原則としてできません。

家を建てるために農地を買う場合は、3条ではなく、農地を農地以外にする農地転用（農地法5条）の許可や届け出の手続きになります。市街化区域の農地は届け出で済みますが、それ以外の農地は許可が要り、農地の区分によっては原則として許可されません。農地転用の詳しい仕組みは（→ 工場用地の記事）で説明しています。

登記簿の地目が「宅地」や「雑種地」でも、現況が畑になっている土地もあります。地目と現況の両方を確かめる必要があります。

買うまでの流れ

日本での一般的な流れは次のとおりです。期間は、物件や書類の準備で大きく変わります。

1. 物件を探す・現地を見る：価格、登記の内容、用途地域、道路などを確かめます。来日できないときは、動画や写真、図面で確かめます
2. 購入の申込み：買いたい価格や引渡しの時期を、書面（買付証明書）で売主に伝えます
3. 重要事項説明：契約の前に、宅地建物取引士が、権利の内容や法令の制限などを書面で説明します
4. 売買契約：契約書に署名し、手付金を払います
5. 決済・引渡し・登記：残りの代金を払い、鍵を受け取ります。同じ日に、司法書士が所有権移転登記を申請します
6. 取得後の手続き：日本に住んでいない方は20日以内に外為法の報告をします。数か月後に不動産取得税の通知が届きます

日本では、手付金を契約のときに売主へ払い、残りの代金を決済の日に払う形が一般的です。手付金の扱いや契約を解除できる条件は、契約書と重要事項説明書でご確認ください。

日本にいないときの進め方

オンラインと郵送で進められること

• 重要事項説明は、相手の承諾などの条件を満たせば、テレビ会議などのオンラインで受けられます（IT重説）。説明書や契約書の書面は、承諾があれば電子データで受け取ることもできます
• 契約書への署名は、郵送で書類をやり取りする方法がとられることが多くあります
• 決済の日に来日しない場合は、登記の手続きを司法書士に委任し、代金は送金で払います

登記のために、台湾で用意する書類

日本に住んでいない外国籍の方が所有者として登記を受けるときは、住民票の代わりに、住所を証明する書類が要ります。法務省の通達で認められているのは、主に次のどちらかです。

• 本国または住んでいる国・地域の政府が作った、住所を証明する書類（日本の住民票の写しに当たるもの）
• 本人が氏名と住所が真実であることを宣誓して署名し、本国などの公証人の認証を受けた書類（宣誓供述書）と、有効期限内のパスポートの写し

外国語の書類には、日本語の訳文を添付します。

さらに、2026年10月5日から、所有権の取得の登記を申請するときに、所有者になる方の国籍（台湾の方は「台湾」と記録されます）を申し出ることになりました。国籍を示す書類として、有効期限内のパスポートの写しなどを付けます。この国籍の情報は登記所の内部の情報で、登記簿で公開されるものではありません。

台湾のどの書類が使えるか、どこで認証を受けるか、訳文をどう付けるかは、登記を担当する司法書士が判断します。迷ったらご相談ください。台湾の会社が買う場合は、会社の存在や代表者を示す書類も要ります。書類の取得と認証には日数がかかるので、契約の前から司法書士と相談しておくと、決済日を決めやすくなります。

当社は、書類の作成や登記の申請は行いません。必要な書類の種類をお伝えし、登記を担当する司法書士におつなぎします。

お金のこと：かかる税と費用の種類

物件の代金のほかに、主に次の税と費用がかかります。どれも国籍で税率が変わるものではありません。実際の金額は物件の評価額や契約の内容で決まるので、税額の計算は税理士にご確認ください。

買うときにかかるもの

• 登録免許税（国の税）：登記のときにかかります。売買価格ではなく、固定資産課税台帳の価格（評価額）に税率を掛けます。土地の売買は本則2%で、2029年3月31日までの登記は1.5%です。建物は2%で、個人が自分で住む一定の住宅には軽い税率があります
• 不動産取得税（熊本県の税）：取得したあとにかかります。熊本県の税率は、住宅以外の建物が4%です。土地と住宅は、2027年3月31日までの取得で3%です。宅地は評価額の2分の1に税率を掛けます。納税通知書は、登記からおよそ5か月から1年後に届きます
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙の税で、契約金額で決まります
• 仲介手数料：仲介会社に払う手数料です。上限は国が定めています。売買価格（消費税を除く）のうち、200万円以下の部分は5.5%、200万円を超え400万円以下の部分は4.4%、400万円を超える部分は3.3%（いずれも消費税を含む）です。この3つを合計した額が上限になります。800万円以下の物件では、調査などの費用を考えて、この計算額を超えて最大33万円（消費税を含む）まで受け取れる特例があります（媒介の契約の前に、額の説明と合意が要ります）
• 司法書士の報酬、海外送金の手数料、書類の翻訳や認証の費用：依頼先や金融機関によって変わります

持っている間にかかるもの

• 固定資産税（市町村の税）：毎年1月1日時点の所有者にかかります
• 都市計画税：市街化区域の土地や建物にかかることがあります。かけていない市町村もあります
• 貸して家賃を得る場合や、売って利益が出た場合は、日本で所得税などの申告が要ることがあります

納税管理人を決めておく

日本に住所がない方は、市町村から届く固定資産税の通知を受け取ったり、納めたりする人として、納税管理人を決めて届け出ます。家賃の収入などで日本の確定申告が要る場合は、税務署に対しても納税管理人を届け出ます。納税管理人は、日本に住む個人でも会社でも構いません。

送金の段取り

決済の日には、残りの代金が売主の口座に入っている必要があります。台湾からの送金は、着金まで日数がかかったり、着金の確認に時間がかかったりすることがあります。送金の方法と日程は、売主側・司法書士と事前に決めておくことが大切です。

台湾側では、一定の額を超える外貨の送金に、銀行での申告などの決まりがあります。送金できる額や必要な書類は、お取引の銀行にご確認ください。

日本の銀行のローンについて

日本に住んでいない方が、日本の銀行で不動産のローンを組むことは、難しい場合が多いのが実情です。ただし、日本での収入や在留の状況、日本の会社で買うかどうかなど、事情によって変わります。台湾の銀行で資金を用意される方もいます。ローンを考えている場合は、早めにご相談ください。

自分の場合にどの手続きと費用がかかるか分からないときは、候補の物件と、買う人（個人か会社か、日本に住んでいるか）を教えてください。相談する（無料・中国語OK）

制度は変わることがあります

外為法の報告の範囲は2026年4月に、登記の国籍の申し出は2026年10月に変わりました。政府は外国人による土地の取得のルールの検討を続けており、今後も手続きが変わる可能性があります。買う時点の最新の内容は、各機関の案内でご確認ください。

当社の進め方：買う前に、その物件で要る手続きを調べます

当社では、台湾のお客様に物件をご紹介するとき、次のことを調べてお伝えしています。

1. 物件の区域：用途地域、市街化調整区域かどうか、重要土地等調査法の区域にかかるか
2. 地目と現況：農地かどうか、農地なら許可の見込みがあるか
3. 買う人に合わせた手続き：外為法の報告が要るか、登記に要る書類の種類
4. 費用の種類と時期：税と費用がいつ、どこへ出ていくか

外為法の報告の書き方と提出先をお伝えします。当社は提出の代行は行っていません。登記は司法書士に、税の判断は税理士にお願いすることになるため、必要に応じて専門家におつなぎします。

よくいただくご質問

台湾に住んだまま、熊本の家を買えますか？

買えます。重要事項説明はオンラインで受けられる場合があり、契約書のやり取りは郵送でも進められます。登記に要る住所の証明などの書類は、台湾で用意していただきます。決済の日に来日しない方法もあります。

熊本の土地を買えば、日本に住めますか？

不動産を買っても、それだけで日本に住むための在留資格が得られるわけではありません。在留資格については、出入国在留管理庁や行政書士などの専門家にご確認ください。

中国語で相談できますか？

フォームとメールでは、中国語でご相談いただけます。返信も中国語でお送りします。

熊本の土地や家の購入を考えている方は、候補の物件か地域を送ってください。あわせて、買う人（個人か会社か、日本に住んでいるか）と、使い方（住む・貸す・事業）を教えていただければ、その物件で要る手続き（外為法の報告、重要土地等調査法の区域、農地かどうか、登記に要る書類の種類）と、かかる税と費用の種類を整理してお返事します。候補がまだなければ、地域と予算だけでも構いません。中国語でもご相談いただけます。

出典（確認日 2026-10-26）

• 財務省 本邦不動産の取得に関する報告制度の概要 https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/seido_gaiyo.html
• 財務省 外為法に基づく本邦不動産取得報告 よくあるご質問（FAQ）2026.6版 https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/FAQ_J.pdf （Q1・Q2・Q4・Q6・Q7・Q11・Q13〜Q16）
• 財務省 外為法関連省令の改正（2026年2月20日発表・4月1日施行） https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/gaitame/recent_revised/gaitamehou_20260220.html （2026-10-15に atlas ホームの記事で確認済み。今回は再確認していない）
• 外国為替及び外国貿易法（第6条 居住者の定義、第55条の3） https://laws.e-gov.go.jp/law/324AC0000000228
• 内閣府 重要土地等調査法 届出について https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/todokede.html
• 内閣府 特別注視区域（熊本県） https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/kuiki/tokubetsuchushikuiki/kumamotoken.html
• 内閣府 注視区域（熊本県） https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/kuiki/chushikuiki/kumamotoken.html
• 熊本市 重要土地等調査法に基づく区域の指定について https://www.city.kumamoto.jp/kiji00352285/index.html
• 農地法 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC0000000229
• 広島県 農地法第3条の許可（下限面積の廃止・国籍等の記載） https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/nochiho/1170747404754.html
• 熊本市 農地転用 https://www.city.kumamoto.jp/kiji003765/index.html
• 法務省民二第872号（2026年9月4日） 国籍等の申出 https://www.moj.go.jp/content/001470076.pdf
• 法務省民二第1596号（2023年12月15日） 外国に住所を有する外国人・法人の住所証明情報 https://www.moj.go.jp/content/001408296.pdf ／解説 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00574.html
• 国土交通省 重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明 実施マニュアル（2022年4月） https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001479781.pdf
• 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
• 熊本県 不動産取得税 https://www.pref.kumamoto.jp/soshiki/16/50514.html
• 国土交通省 報酬額告示（令和6年告示第949号による改正後） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf （第二・第七）
• 熊本市 固定資産税に関する届書等（納税管理人） https://www.city.kumamoto.jp/kiji00346402/index.html
• 国税庁 No.1923 海外勤務と納税管理人の選任又は解任 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1923.htm
• 内閣官房 外国人との秩序ある共生社会の実現 https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/symbiotic_society/index.html （2026-10-15確認。今回は再確認していない）
• 当社 案件台帳（2026年10月23日時点の熊本340件の種別集計。_社内の数字.md）、当社 区域区分集計（drafts/_調査/2026-10-26_熊本の土地_区域区分集計/）