菊陽・大津・合志の社宅と賃貸のいま　熊本で社員の住まいを借り上げるときの進め方

半導体の工場ができてから、菊陽町・大津町・合志市の賃貸住宅は大きく動きました。最初は部屋が足りなくなり、その後は新築のアパートやマンションが一気に増えました。2025年の終わりごろからは、新築の空室が目立つという報道も出ています。

社員の住まいを用意する会社にとって、これは「選べる部屋が増えた」ということでもあります。一方で、地域によって家賃も通勤のしやすさも違い、外国籍の方が借りるときには日本独自の手続きもあります。

公的な統計と、公表された調査・報道をもとに、いまの賃貸の状況、家賃の目安、エリアごとの暮らし、法人で借り上げるときの進め方をお伝えします。

賃貸のいま：「足りない」時期から「選べる」時期へ

2021年から2023年：部屋が足りなくなりました

tsmc が菊陽町への進出を発表したのは2021年10月です。不動産情報サイトのLIFULL HOME'Sの調査（2024年11月公表）では、発表の後、工場の周り（菊陽町・大津町・合志市）で募集に出ている賃貸物件の数が、単身向け・家族向けともに急に減りました。工事の関係者や関連企業の社員の入居が増え、空室が出てもすぐに埋まる状態だったと説明されています。

2023年夏から：新築が一気に増えました

同じ調査によると、同サイトの掲載物件数は、その後増加に転じ、新築の供給も本格化して、2024年春ごろには進出発表前の水準を超えました。

国の住宅・土地統計調査（2023年10月時点）では、菊陽町の空き家率は6.7%で、数字が公表されている県内の20市町のうちで、最も低い値でした（大津町8.0%、合志市7.6%、県全体14.9%）。菊陽町は、借家の数（9,320戸）が持ち家の数（8,760戸）を上回る、数字が公表されている県内の20市町のうちでは珍しい町です。この時点では、まだ空きの少ない状態だったことが分かります。なお、この統計は抽出による推計で、その後に完成した新築は含まれていません。

2025年から2026年：新築の空室が報じられています

その後の様子は、主に報道で伝えられています。報道は取材にもとづく内容で、地域全体の空室率を示す統計ではありません。

• 2025年12月（KAB熊本朝日放送）：大津町で同じ年の7月に完成した新築の2LDK（駐車場付き、家賃6万8千円）が空室になっている例が紹介されました。地元の管理会社は「新築だけでいえば、半分空いているところがかなり多い」と話しています。管理会社は、tsmc の第2工場の工事の遅れも理由の一つに挙げています
• 2026年3月（熊本日日新聞）：菊陽町や大津町の地価の上昇が鈍くなった理由として、周りの住宅の供給過多と、第2工場の工事中断の見方が挙げられました
• 2026年9月（週刊現代、台湾では中央社の配信として工商時報が紹介）：菊陽町で数千戸の賃貸住宅が増え、空室が多いと報じられました。台湾の家族向けに3LDKが多く建てられた一方、台湾の富裕層の中には賃貸ではなく戸建てを買う方もいる、という関係者の声が紹介されています
• 2026年10月（KAB熊本朝日放送）：第2工場の工事は7月末に再開されたと報じられています

借りる会社にとっての意味

2021年から2023年のように「部屋が見つからない」状態は、今は和らいでいます。新築や家族向けの広い部屋も候補に入れやすくなりました。

ただし、空室の多さは物件ごとに大きく違います。また、第2工場の工事が進めば、また需要が増える可能性もあります。何人分を、いつまでに、どの地域で用意するかを早めに決めておくと、条件のよい部屋を選びやすくなります。

家賃の目安：公表されている平均

家賃は、物件の新しさ、広さ、駐車場の有無で大きく変わります。ここでは、公表されている平均の数字を紹介します。どれも調べた時点の数字で、今の募集家賃とは違うことがあります。

アットホーム調べ：募集家賃の平均（2024年1〜3月）

アットホームの調査（2024年9月公表）で、同サイトに載った賃貸物件の募集家賃の平均です。単身向けは30㎡以下、家族向けは50〜70㎡です。

• 菊陽町：マンション単身向け 49,900円／家族向け 81,429円、アパート単身向け 47,369円／家族向け 68,450円
• 大津町：マンション単身向け 59,333円／家族向け 73,615円、アパート単身向け 51,385円／家族向け 61,750円
• 合志市：マンション単身向け 41,000円／家族向け 61,883円、アパート単身向け 40,409円／家族向け 60,290円
• 熊本市北区：マンション単身向け 41,920円／家族向け 64,693円、アパート単身向け 37,835円／家族向け 56,413円
• 熊本市東区：マンション単身向け 38,300円／家族向け 63,616円、アパート単身向け 35,689円／家族向け 66,219円

2021年の同じ時期と比べると、菊陽町と大津町では2桁の上昇が多く、大津町のマンション単身向けは36.7%上がっていました。調査の時点で、菊陽町と大津町のマンションの平均家賃は熊本市の平均より高くなっています。その後に新築の供給と空室が増えたため、2026年の今は動いている可能性があります。

国の統計で見る熊本県の家賃

住宅・土地統計調査（2023年10月時点）では、熊本県の借家（専用住宅）の1か月あたりの家賃は44,524円で、5年前より10.3%上がりました。1畳あたりの家賃の上がり方は、1998年以降で最も大きい値です。これは古い借家も含む県全体の平均で、新築の募集家賃より低く出ます。

家賃のほかに見ておく費用

• 駐車場：家賃に含まれる物件と、別に料金がかかる物件があります。この地域では車で通勤する方が多いので、1戸に何台分が要るかを先に決めてください
• 共益費・管理費：家賃とは別に毎月かかることがあります

人数と予算が決まっていれば、今の募集の中から家賃帯の目安をお調べします。相談する（無料・中国語OK）

エリアごとの暮らし

渋滞：朝と夕方で、混む方向が違います

国や熊本県、熊本市などでつくる熊本県交通渋滞対策協議会の資料（2024年9月）では、2016年・2019年・2024年の4月を比べると、セミコンテクノパーク（菊陽町・合志市）の周りで速度の低下が徐々に悪化しているとされ、次のことが示されています。

• 朝：国道57号と県道30号大津植木線で、セミコンテクノパークに向かう車の速度が下がっています
• 夕方：国道57号や国道387号など、熊本市の方へ帰る道路の速度の低下が目立ちます
• 光の森の周り：朝も夕方も、地域全体で速度が落ちています。工場へ向かう車と、熊本市へ通勤する車が混ざっているためと考えられています

2024年12月には、合志市・大津町・菊陽町の交差点12か所が新たに「主要渋滞箇所」に選ばれました（熊本日日新聞）。熊本県は2025年5月、熊本市と、熊本都市圏で3年以内に30か所の交差点を改良する目標を示しています。

一方で、菊陽町の2026年4月の調査では、時差出勤や通勤バスの利用が進み、町内の渋滞が前の年より24%減ったと報じられました（KAB熊本朝日放送）。ただし、第2工場の工事の再開で、再び混み始めたという声も紹介されています。

住まいは、地図の上の距離より、朝の通勤時間に、どの道路を、どちら向きに走るかで比べることをおすすめします。会社の通勤バスの乗り場が近いかどうかも、大切な判断材料です。

菊陽町

工場のある町です。JR豊肥本線の光の森駅・三里木駅・原水駅があり、光の森駅の周りには住宅と大きな商業施設が集まっています。住宅・土地統計調査（2023年）では、借家に住む世帯の通勤時間（中央値）は27.4分で、県内でも長い地域です。工場に近くても、渋滞する道路を通ると時間がかかることがあります。

町内の中学校では、日本語・英語・中国語で校内放送をする取り組みが報じられています（熊本日日新聞）。

大津町

工場の東側にあり、JR豊肥本線の肥後大津駅と瀬田駅があります。阿蘇くまもと空港にも近い町です。借家に住む世帯の通勤時間（中央値）は19.7分で、この地域では短めです（2023年）。先に紹介したアットホームの調査では、2021年から2024年にかけて家賃の上がり方が最も大きかった町の一つです。

合志市

セミコンテクノパークの北西側にあり、熊本電鉄の駅がある市です。JRの駅はありません。2025年の国勢調査では、2020年と比べて人口が2,542人増え、県内で最も多く増えた市町村でした。持ち家の割合が74.1%と高く、戸建ての多い住宅地です。2026年10月には、市が県に、国道387号や県道大津西合志線の車線を増やす整備を急ぐよう要望したと報じられています。

熊本市北区・東区

熊本市の中で工場に近い区です。家賃の平均は、多くの区分で菊陽町や大津町より低めです。北区はJR鹿児島本線や熊本電鉄、東区はJR豊肥本線の駅があり、熊本市の中心部へも出やすい場所です。ただし、工場までの通勤は、光の森の周りや国道57号の混雑の影響を受けやすくなります。北区の借家に住む世帯の通勤時間（中央値）は26.6分、東区は23.7分です（2023年）。

学校のこと

公立の小中学校は、住む場所（住所）で通う学校が決まります。家族で赴任する方の場合、部屋を決めることは学校を決めることでもあります。日本語の指導の体制は学校によって違うので、候補の住所が決まったら、市町の教育委員会に確かめてください。

法人で借り上げるときの進め方

1. 条件を決める

最初に、次のことを決めておくと、探す範囲を絞れます。

• 人数と、単身か家族か
• 入居したい時期と、住む予定の期間
• 勤務地と、通勤の方法（車・通勤バス・電車）
• 1戸あたりの家賃の上限と、駐車場の台数
• 家具・家電を会社で用意するか

2. 物件を探し、申し込む

法人で借りる場合、契約するのは会社で、住むのは社員です。申し込みのときは、会社と住む方の両方について審査があります。管理会社によって違いますが、次のような書類を求められることが多いです。

• 会社：登記事項証明書、会社の概要が分かる資料、決算書など
• 住む方：在留カード、パスポート、社員であることが分かる書類など

設立してすぐの会社や、日本に拠点のない会社は、審査に時間がかかることがあります。

3. 保証会社

日本の賃貸では、連帯保証人の代わりに家賃保証会社の利用を求められることが多くなっています。国土交通省には、一定の基準を満たした家賃債務保証業者の登録制度があります。保証料（初回と、毎年や毎月の更新料）がかかるので、条件を契約の前に確かめてください。

4. 重要事項説明と契約

契約の前に、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。ここで、次の点を確かめてください。

• 普通借家か定期借家か：普通借家は、原則として更新して住み続けられます。定期借家は、期間が来たら契約が終わり、更新はありません（再契約できる場合もあります。終了について貸主から通知がある決まりもあるので、契約書で確かめてください）。数年で交代する赴任なら、期間と解約の条件が合っているかを見てください
• 解約の予告：退去の何か月前に知らせるか。早く解約すると違約金がかかる契約もあります
• 更新：更新の時期と、更新のときにかかる費用
• 入居者の変更：社員が交代するとき、同じ部屋に別の社員が住めるか

5. 初期費用

入居のときには、家賃のほかに次のような費用がかかります。物件によって、要るものと要らないものがあります。

• 敷金：退去のときの未払いや修理の費用に充てるお金。残りは返ってきます
• 礼金：貸主に払うお金で、返ってきません
• 仲介手数料：不動産会社に払う手数料です。借りる方と貸す方から受け取る合計は、原則として家賃の1か月分の1.1倍（税込）が上限です（長期間使われていない空き家などには特例があります）。居住用の部屋では、借りる方が事前に承諾した場合を除き、一方から受け取れるのは家賃の0.55か月分（税込）までです
• 前家賃・日割り家賃：入居する月と翌月の家賃
• 保証会社の初回保証料
• 火災保険：家財の補償と、部屋を傷めたときの賠償の補償
• 鍵の交換費用など

何部屋も借りるときは、部屋ごとの見積もりを並べて比べてください。

6. 社宅の家賃と税金

会社が借りた部屋を社員に貸す場合、社員から受け取る家賃の額によって、給与として課税されることがあります。国税庁の案内では、一般の社員の場合、決められた計算による「賃貸料相当額」の50%以上を社員から受け取っていれば、給与として課税されないとされています。計算には建物と土地の固定資産税の課税標準額を使います。役員の場合は計算が違います。実際の扱いは、税理士にご確認ください。

7. 退去と原状回復

退去のときの修理費の分け方は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。ふつうに住んでいて生じる汚れや、年数による劣化は、原則として貸主の負担です。借りた方の不注意や使い方で生じた傷は、借りた方の負担になります。

入居の日と退去の日に、部屋の写真を撮って残しておくと、話し合いがしやすくなります。

契約の条件や初期費用の見積もりの見方で迷ったら、ご相談ください。相談する（無料・中国語OK）

外国籍の方が入居するときに気をつけること

契約書の言語

日本の賃貸の契約書は、日本語で作られるのが一般的です。国土交通省の「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」には、中国語を含む14の言語で、申込書、重要事項説明書、賃貸借契約書のひな形の参考訳があります。日本語の契約書と参考訳を並べて、内容を確かめる方法があります。どちらの言語の書面を正しいものとするかは、契約の前に確かめてください。

住所の届け出

中長期在留者の方は、住む場所を決めてから14日以内に、市区町村の窓口で住居地の届け出をします。引っ越したときも、移った日から14日以内に届け出ます。在留資格についての判断や手続きは、出入国在留管理庁や行政書士にご相談ください。

ゴミの出し方

ゴミの分け方と出す日は、市町ごとに違います。同じ町でも、地区によって集める日が違います。熊本市には、繁体字の中国語にも対応したゴミのカレンダーのアプリがあります。菊陽町・大津町・合志市の外国語の案内は、入居の前に町や市の窓口で確かめてください。決まった日の朝に、決まった場所へ出すのが基本です。

音と駐車

アパートやマンションでは、夜の足音や話し声、洗濯機の音が、近くの部屋の苦情になることがあります。建物ごとに使い方のルール（使用細則）があることが多いので、入居のときに説明を受けてください。駐車場は、決められた区画以外に停めないこと、来客の車をどこに停めるかも確かめておきます。

国土交通省は、日本での住まい方を説明する動画も14の言語で公開しています。

当社調べ：工場の周りの一棟の収益物件の売り情報

社員が多い会社では、一棟を買って社宅にする方法もあります（→ 台湾から買う記事）。参考として、当社に寄せられた情報を紹介します。

当社に寄せられた熊本の案件のうち、一棟の収益物件（アパート・マンションなど）は、2026年10月23日時点で87件でした。地域で分けると、次のとおりです。

• 熊本市中央区：43件
• 工場が集まる地域（菊陽町・大津町・合志市・菊池市・熊本市北区・東区）：26件
• 工場が集まる地域のうち、菊陽町・大津町・合志市：大津町9件、菊陽町3件、合志市2件

工場の周りでも、一棟ごとの売り情報が寄せられています。

集計について：当社に寄せられた情報の集計で、熊本の市場全体の割合ではありません。数え方は（→ 工場用地の記事）にあります。所在地が町名だけで書かれた投稿は数えていないため、実際は少なくとも、この件数です。「収益物件」には、住まい以外の用途を含む建物が入っている場合があります。

よくいただくご質問

台湾にいるうちに、部屋を決められますか？

写真や動画で部屋を確かめて、来日の前に申し込むこともできます。ただし、審査の書類や契約の方法は、管理会社や保証会社によって違います。日本の法人で契約するか、個人で契約するかでも進め方が変わるので、早めにご相談ください。

家賃の交渉はできますか？

空室の状況や、借りる部屋の数、契約の期間によっては、家賃や初期費用の条件を相談できる場合があります。結果は貸主の判断です。

中国語で相談できますか？

フォームとメールでは、中国語でご相談いただけます。返信も中国語でお送りします。

菊陽・大津・合志の周りで社員の住まいをお探しなら、人数（単身か家族か）、入居したい時期、勤務地を送ってください。通勤と家賃の目安から考えたエリアの候補と、法人で借りるときの進め方をお返事します。予算や駐車場の台数が決まっていれば、あわせてお知らせください。中国語でもご相談いただけます。

この地域でアパートや戸建てを貸したい・売りたいオーナーの方も、所在地と間取りをお送りください。内容を見て、進め方をお返事します（土地を売る場合は 土地を売る記事）。

出典（確認日 2026-10-26）

• LIFULL HOME'S PRESS「TSMC（熊本県）、ラピダス（北海道千歳市）の周辺賃貸市場への影響を調査」（2024年11月） https://lifull.com/doc/2024/11/7051280600e2506e0b3a4378d8f2719a.pdf
• アットホーム「TSMCの熊本県進出に伴う工場周辺エリアの家賃動向」（2024年9月30日） https://www.athome.co.jp/corporate/wp-content/themes/news/pdf/tsmc-yachin-202409/tsmc-yachin-202409.pdf
• 熊本県「令和5年住宅・土地統計調査結果 住宅及び世帯に関する基本集計（熊本県分の概要）」 https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/life/230840_655230_misc.pdf （掲載ページ https://www.pref.kumamoto.jp/site/jutaku-tochi/194607.html ）
• 熊本県「令和7年国勢調査 熊本県人口（確定値）の概要」（2026年9月29日） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/319195.pdf
• KAB熊本朝日放送「新築物件の5割空室？TSMC周辺地域『かなり想定外』」（2025年12月21日） https://www.kab.co.jp/news/article/16225731
• KAB熊本朝日放送「セミコンテクノパーク周辺の渋滞解消へ迅速な整備を」（2026年10月15日） https://www.kab.co.jp/news/article/16967830
• 熊本日日新聞「菊陽町や大津町…住宅の供給過多で地価鈍化」（2026年3月17日） https://kumanichi.com/articles/1969288
• 熊本日日新聞「熊本県内の『主要渋滞箇所』新たに12カ所」（2024年12月） https://kumanichi.com/articles/1636081
• 熊本日日新聞「中国・台湾ルーツの生徒がアナウンス…3カ国語で校内放送」 https://kumanichi.com/articles/1996089
• 週刊現代（マネー現代）（2026年9月17日） https://gendai.media/articles/-/171031
• 工商時報（中央社）（2026年9月27日） https://www.ctee.com.tw/news/20260927700246-430704
• 熊本県交通渋滞対策協議会 令和6年度第1回資料（2024年9月10日、国土交通省熊本河川国道事務所） https://www.qsr.mlit.go.jp/kumamoto/site_files/file/road/ir/2024-09juutaikyou_shiryou.pdf
• 熊本県 渋滞対策パートナー登録制度（2025年5月14日） https://www.pref.kumamoto.jp/soshiki/25/235541.html
• 国土交通省 外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html
• 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
• 国土交通省 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（2024年6月） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf
• 出入国在留管理庁 住居地の届出 https://www.moj.go.jp/isa/applications/procedures/nyuukokukanri10_00021.html ／ https://www.moj.go.jp/isa/applications/procedures/nyuukokukanri10_00023.html
• 国税庁 タックスアンサーNo.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき（令和8年4月1日現在） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2597.htm
• 熊本市 ごみカレンダーアプリ https://www.city.kumamoto.jp/kiji00321847/index.html