菊陽・大津・合志で土地を売るとき 工場が来て、何が変わったか
熊本営業所読了 18分
菊陽町で半導体の工場が動き出してから、菊陽町・大津町・合志市の土地を「売ってほしい」という声が増えました。当社の熊本営業所にも、土地を探す会社からの相談が届いています。
一方で、土地を持っている方からは「うちの田んぼも売れるのか」「相続した畑をどうすればいいか」というご相談をいただきます。答えは、土地ごとに大きく違います。同じ町の中でも、買い手が見つかりやすい土地と、買い手の用途が限られる土地があるからです。
この記事では、菊陽・大津・合志で土地を売る方に向けて、工場が来て何が変わったか、そして売る前に調べておくことをお伝えします。
工場が来て変わったこと：土地を探す人が増え、探す土地の種類が広がりました
人が増えている町です
熊本県の推計人口によると、2026年9月1日時点で、1年前と比べて菊陽町は402人、合志市は445人、大津町は480人増えました。同じ期間に熊本市は2,826人減っています（熊本県「熊本県の人口と世帯数（月報）」）。人が増える町では、住まい、店、職場の土地が必要になります。
工業団地には空きがありません
熊本県の用地検索（企業立地ガイド熊本）には、2026年10月時点で菊陽町・大津町・合志市の分譲用地が載っていません。大津町の既存の工業団地は売り切れています。新しい工業団地は計画されていますが、分譲は2027年以降の予定です。そのため、工場や倉庫を建てたい会社は、民間の土地を探しています。
買い手が探している土地の種類
当社に寄せられている熊本の「買いたい」というご相談には、次のような種類があります（件数と会社名は控えます）。
- 工場用地：熊本市北部のインターチェンジ周辺、植木・南関・菊水の各インターチェンジの近くなど。数百坪から数千坪まで
- 物流倉庫の用地：数千坪以上のまとまった土地。市街化調整区域でも検討するという会社もあります
- 社宅・寮・賃貸住宅の用地：工場で働く人のための住まい
- 戸建て住宅の分譲用地：20区画ほどの住宅地を造れる広さ
- ホテル用地：菊陽町・大津町を候補に挙げる会社もあります
- 店舗の用地：国道や県道沿いの、目に付きやすい土地
- 蓄電池の用地：電力を確保できる場所。山林や市街化調整区域でも検討するという会社もあります
熊本市・合志市・大津町・菊陽町で土地を探している会社の中にも、「建築できる土地であること」を条件にする会社があります。
土地の値段を左右するのは、場所や広さだけではありません。その土地に、買い手が建てたいものを建てられる見込みがあるかです。当社はそう考えて、土地のご相談を受けています。
当社調べ：届いた土地の半分近くは、用途地域の外でした
当社に寄せられた熊本の土地の売り情報（建物付きを含む。2026年10月23日時点）は179件です。この所在地を、国の都市計画データと重ねて調べました。場所を特定できた152件のうち、72件（47%）は用途地域の指定がない土地でした。用途地域の外の土地は、市街化調整区域の土地や、用途地域のない白地、都市計画区域外の土地などです。
町ごとに見ると、次のとおりです。
- 菊陽町：場所を特定できた13件のうち、10件が市街化調整区域です。2026年5月22日の区域区分の見直し前のデータです。10件のうち7件は原水地区で、原水駅の周り（約64ha）はその後、市街化区域に入りました
- 合志市：場所を特定できた6件すべてが、市街化調整区域
- 大津町：場所を特定できた52件のうち、31件が線引きのない町の用途地域の外の土地（いわゆる白地）
売り手の側から見ると、当社に寄せられた菊陽・大津・合志の土地には、建てるのに許可や手続きが要る土地が多いということです。こうした土地は、買い手の用途が限られます。買い手が「何を建てられるか」を調べられないと、話が進みにくくなります。逆に、売る前に区域や農地の区分を調べておけば、買い手に伝えられることが増え、売り方を選べるようになります。
集計について：当社に寄せられた案件の集計で、熊本の土地市場全体の割合ではありません。住所が町名までのものは町の代表地点で判定しており、方法の詳細は（→ 工場用地の記事）に書いています。国土交通省「都市計画決定GISデータ」（令和7年度）を使っており、2026年5月22日の区域区分の変更は反映していません。
お持ちの土地がどの区域に入るか分からないときは、所在地を教えてください。区域と農地の区分を調べてお伝えします。売却を相談する（無料・中国語OK）
3つの町で、土地のルールの土台が違います
最初に押さえたいのは、土地がある町に「線引き」があるかどうかです。線引きとは、都市計画区域を、市街地にする「市街化区域」と、市街地を広げない「市街化調整区域」に分けることです。詳しくは（→ 工場用地の記事）で説明しています。
- 菊陽町・合志市：線引きがあります。市街化区域と市街化調整区域に分かれます
- 大津町：線引きがありません（非線引き）。用途地域のある場所と、ない場所（白地）があります。白地でも、3,000㎡以上の開発には開発許可が要り、農地なら転用の手続きがあります
2026年5月に、線引きが見直されました
熊本県は、菊陽町・合志市などを含む熊本都市計画区域の区域区分を見直し、2026年5月22日付けで区域区分が変わりました。熊本市を除く地区では、次の地区などが市街化区域に入りました。
- 菊陽町：原水駅周辺（約64.2ha）。町が行う土地区画整理事業で市街地を整える区域です
- 合志市：須屋、豊岡、幾久富の5地区（県の資料では合わせて約120ha）。すでに住宅地になっている区域です
市街化区域に入った土地は、建てられる建物の幅が広がり、農地の転用も届出で済むようになります。数年前に調べた区域の情報は、今と違っているかもしれません。売る前に、最新の区域をご確認ください。
農地を売るとき：農地のまま売るか、転用して売るか
菊陽・大津・合志の郊外の土地は、多くが田んぼや畑です。農地を売るときは、農地法の手続きが必要です。どの手続きになるかは、買い手がその土地を何に使うかで決まります。
農地のまま売る（農地法3条）
買い手が農地として耕作する場合です。市町の農業委員会の許可が要ります。買い手は、農業を営む個人や、農地所有適格法人に限られます。2023年4月に、買い手に求められていた耕作面積の下限（下限面積要件）が廃止されましたが、取得した農地をすべて効率的に耕作することなどの要件は残っています。
転用して売る（農地法5条）
買い手が農地を工場、倉庫、住宅、駐車場などに変えて使う場合です。売り手と買い手がそろって許可を申請します。
- 市街化調整区域や線引きのない町の農地：都道府県知事の許可が要ります。熊本県では、合志市は4ha以下なら市が許可を出します。菊陽町と大津町で誰が許可を出すかは、町の農業委員会にお問い合わせください。申請書は、土地のある市町の農業委員会に出します
- 市街化区域の農地：許可ではなく、農業委員会への届出で済みます
- 4haを超える場合：農林水産大臣との協議が要ります
5条の許可は、買い手の具体的な計画があって初めて申請できます。市街化調整区域や用途地域の外の農地では、許可の基準に「造成だけが目的でないこと」があるため、売り手が先に宅地にしてから売る方法は、通常とれません（例外もあります。市街化区域の農地は届出で済むため、この基準は当てはまりません。大津町の用途地域の中の農地の扱いは、農業委員会にお問い合わせください）。買い手を決めてから、買い手の計画で許可を申請し、許可が出たら引き渡す、という順番になります。許可が要る農地の売買は、許可が出るまで所有権が移りません。
農地の区分で、許可の見込みが変わります
転用の許可が出るかどうかは、農地の区分（農用地区域の農地、甲種農地、第1種〜第3種農地）で大きく変わります。農用地区域の農地（いわゆる青地）は、転用の前に、農用地区域から外す手続き（農振除外）が要ります。区分ごとの違いは（→ 工場用地の記事）で説明しています。
「うちの田んぼは青地か白地か」は、町の農業委員会や農政の担当課で調べられます。分からないときは、当社が調べてお伝えします。売却を相談する（無料・中国語OK）
市街化調整区域の土地を売るとき
菊陽町と合志市の市街化調整区域は、市街地を広げないための区域です。原則として建物を建てられません。そのため、買い手は「許可を受けて建てられる人」や「建物を建てずに使う人」に限られます。建てる方法の詳しい説明は、（→ 工場用地の記事）にあります。
建てられる見込みがある場合
市街化調整区域でも、要件を満たして許可を受ければ、建物を建てられる場合があります。売る土地に当てはまりそうな例は、次のとおりです。
- 県の条例で指定された区域（都市計画法34条11号）：菊陽町と合志市には、市街化区域の近くで建物が連なっている地域のうち、県の条例で指定した区域があります。この区域の中では、戸建て住宅（賃貸用を除く）や日用品を売る店などが、許可の対象になります。戸建て住宅は1区画200㎡以上500㎡以下などの基準があり、土砂災害警戒区域などは対象外です。区域の図面は、県北広域本部と各市町の役場で見られます。2026年5月の区域区分の見直しで区域が変わっているかは確認できていないため、最新の区域は県北広域本部または各町・市の役場にお問い合わせください
- 以前から建物がある土地：市街化調整区域になる前から建っている建物などは、同じ用途で、敷地の中で建て替えられる場合があります。ただし、農家の住宅や分家の住宅を一般の住宅に建て替える場合は、同じ用途とは認められません。長く使われた建物で、やむを得ない事情がある場合は、別の基準で認められることがあります。農家の方が住んでいた家を、農家でない人が買って建て替えるときは、注意が必要です
- 地区計画などの区域：地区計画が定められた区域では、計画に合う建物を、許可を受けて建てられます
工場や社宅については、市街化調整区域で建てられる場面が限られます。たとえば、社宅や寮は、すでにある事業所の従業員のための社宅を、その事業所を営む会社が自ら建てる場合などに限って、許可の対象になります。工場を建てる方法は、（→ 工場用地の記事）でご紹介しています。
値段は「許可の見込み」で変わります
市街化調整区域の土地は、建てられる見込みがあるかどうかで、買い手の数も値段も大きく変わります。同じ町の、隣り合う土地でも、条例の区域に入るかどうか、以前から建物があるかどうかで違いが出ます。
見込みがはっきりしない土地では、売主との売買契約に、決めた期日までに許可が得られなかったときは、買主は違約金を払わずに契約を解除でき、支払った手付金は返してもらえる、という特約を付ける方法があります。付けられるかは売主との話し合いで決まります。この場合、許可が出なければ契約がなくなるので、売り手にとっては、引き渡しまで時間がかかり、確実ではない売り方になります。
建てずに使う買い手（資材置き場、駐車場、蓄電池の設備など）もいます。農地であれば、この場合も転用の許可が要ります。
売る前に調べておくこと
地目と、実際の使い方
登記簿の「地目」は、田・畑・宅地・山林・雑種地などです。農地法では、登記の地目ではなく、実際に耕作に使っているかどうかで農地かどうかを判断します。登記が「山林」や「原野」でも、畑として使っていれば農地として扱われることがあります。地目と実際の使い方が違うときは、売る前に調べておくと話が早く進みます。
境界
隣の土地との境界がはっきりしているか、境界の杭が残っているかを見ておきます。法務局に地積測量図があるかどうかも調べます。農地や山林は、杭がなかったり、登記と実際の面積が違ったりすることがあります。境界を確定する測量は土地家屋調査士に依頼し、隣の方の立ち会いが要ります。
道路に接しているか
建物を建てる敷地は、原則として、建築基準法の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法43条）。農道やあぜ道にしか接していない田んぼは、建物を建てにくい土地になります。接している道路が建築基準法の道路に当たるかは、町や県の建築の担当課に問い合わせられます。
相続登記
2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。2024年4月1日以降に相続で不動産を取得したことを知った場合は、知った日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。正当な理由なく登記をしないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。
2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記をしていないものは、2027年3月31日までに登記をする必要があります。 期限まで、2026年10月時点で、あと5か月ほどです。
簡易な方法として「相続人申告登記」もあります。ただし、相続人申告登記だけでは土地を売れません。売るときは、相続登記が必要です。相続人が多い場合は、遺産分割の話し合いに時間がかかることもあります。相続登記の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
相続登記が終わる前でも、売却のご相談はできます。 売れる土地かどうかを先に調べてから、登記の準備を進めることもできます。
税金は、種類を知っておく
土地を売って利益が出たときは、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。主な点は次のとおりです。
- 長期と短期：売った年の1月1日時点で、持っていた期間が5年を超えるか、5年以下かで、税率が違います。相続した土地は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます
- 公共事業のために売る場合：国や県、町などの公共事業のために土地を売る場合は、5,000万円の特別控除などの特例があります
- 土地区画整理事業などのために売る場合：特定土地区画整理事業等のために売る場合は、2,000万円の特別控除の特例があります
- 特定の事業のために売る場合：地方公共団体などが行う一部の宅地造成の事業や、農地の利用を進めるための売却などにも、特別控除の特例があります
- 相続した土地を売る場合：相続税を払った方が、決められた期限までに売ると、払った相続税の一部を取得費に加えられる特例があります
特例が使えるかどうかは、買い手や事業の種類、売る時期で決まります。税額の計算と申告は、税理士か税務署にご相談ください。当社は、税理士におつなぎできます。
「相場」と、当社の進め方
「熊本の土地の相場はいくらか」とよく聞かれます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格を調べられます。参考にはなりますが、菊陽・大津・合志では、同じ町の中でも、区域と農地の区分で値段の付き方が大きく違います。町の平均をそのまま当てはめると、実際の値段とずれることがあります。
当社は、売れる値段をお約束することはできません。その代わりに、土地のご相談をいただいたら、次のことを調べてお伝えします。
- 区域：市街化区域か、市街化調整区域か。線引きのない町なら、用途地域はあるか。条例の区域に入るか
- 農地：地目と実際の使い方、農用地区域に入っているか、農地の区分
- 道路：接している道路の種類と幅
- 買い手の候補：その土地に建てられるものと、当社に寄せられている買いの相談との照らし合わせ
- 売り方の候補：農地のまま売るか、転用を前提に売るか。許可を条件に契約するか
建てられる見込みが低い土地なら、その理由もお伝えします。売らずに貸す、農地として引き継ぐ、といった方法をお話しすることもあります。許可の申請や登記、税金の手続きは、行政書士・司法書士・土地家屋調査士・税理士などの専門家に依頼していただくことになります。必要に応じて、専門家におつなぎします。
よくいただくご質問
市街化調整区域の土地は売れないのですか？
売れないわけではありません。建てられる見込みがあるか、建てずに使う買い手がいるかで、売り方が変わります。県の条例の区域に入るか、以前から建物があるかなどを先に調べておくと、話を進めやすくなります。
相続の手続きが終わっていません。相談してもいいですか？
ご相談いただけます。相続登記の前でも、土地を調べて、売り方の候補をお伝えできます。売るときには相続登記が必要なので、司法書士におつなぎすることもできます。
遠方に住んでいますが、相談できますか？
できます。書類はメールや郵送で送っていただければ、現地は当社の熊本営業所が見に行きます。フォームとメールでは中国語でもご相談いただけます。返信も中国語でお送りします。
菊陽町・大津町・合志市などで土地の売却をお考えなら、所在地と地目がわかる書類を送ってください。固定資産税の納税通知書（課税明細書）や登記事項証明書の写しで構いません。土地ごとに、区域と農地の区分、建てられる見込み、考えられる売り方の候補をお返事します。相続登記が終わる前でも、ご相談いただけます。区域や農地の区分、手続きで迷ったときも、まずご相談ください。
フォームとメールでは中国語でご相談いただけます。返信も中国語でお送りします。
出典（確認日 2026-10-26）
- 熊本県 熊本県の人口と世帯数（月報）2026年9月1日現在 https://www.pref.kumamoto.jp/site/jinko/256673.html ／ https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/319042.xlsx
- 企業立地ガイド熊本 用地検索 https://www.kumamoto-investment.jp/dynamic/info/pub/default.aspx?c_id=16
- 大津町 審議会資料（2025年4月22日） https://www.town.ozu.kumamoto.jp/uploaded/attachment/16267.pdf
- 熊本県 都市計画区域の一覧 https://www.pref.kumamoto.jp/soshiki/103/1305.html
- 熊本県 熊本都市計画区域区分の変更（2026年3月 県都市計画審議会） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/307526.pdf
- 菊陽町 区域区分の変更（2026年5月22日） https://www.town.kikuyo.lg.jp/kiji0035482/index.html
- 合志市 区域区分の変更（2026年5月22日） https://www.city.koshi.lg.jp/kiji00325463/index.html
- 熊本市 集落内開発制度指定区域（区域区分の変更の日付の参考） https://www.city.kumamoto.jp/kiji00310572/index.html
- 熊本県 開発許可の手引き（2026年4月版）第5章 https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/306134.pdf
- 熊本県 開発審査会付議事項取扱方針（第4号 既存建築物の建替え等、第16号、第29号 事業所の社宅及び寄宿舎） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/306157.pdf
- 熊本県 農地転用許可制度 https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/313457.pdf
- 農地法 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC0000000229
- 農地法施行規則（第57条第5号） https://laws.e-gov.go.jp/law/327M50010000079
- 農業振興地域の整備に関する法律 https://laws.e-gov.go.jp/law/344AC0000000058
- 農林水産省 農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律について（2023年8月） https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/attach/pdf/chiiki_keikaku-50.pdf
- 北九州市 農地の権利取得の下限面積要件の廃止（施行日の確認） https://www.city.kitakyushu.lg.jp/nougyou/20000024.html
- 建築基準法 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
- 法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
- 国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
- 国税庁 No.3223 譲渡所得の特別控除の種類 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm
- 国税庁 No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3552.htm
- 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 当社集計：drafts/_調査/2026-10-26_熊本の土地_区域区分集計/（国土交通省「都市計画決定GISデータ」令和7年度を使用）
熊本での一歩を、一緒に考えます。