菊陽町、大津町、合志市的員工宿舍與租屋現況　在熊本承租員工住處的流程

半導體工廠設立之後，菊陽町、大津町、合志市的租賃住宅出現了很大的變化。一開始是待租物件不足，後來新建的公寓與出租住宅大量增加。2025年底前後，也開始有報導指出新建物件空置的情形變得明顯。

對需要為員工準備住處的公司來說，這也代表「可以挑選的出租物件變多了」。不過，各地區的租金與通勤便利性並不相同，外籍人士承租時還有日本特有的手續。

本文依據公開統計，以及已公開的調查與報導，說明目前的租屋狀況、租金行情、各區的生活條件，以及公司承租時的流程。

租屋現況：從「找不到房子」轉向「可以挑選」

2021年至2023年：待租物件不足

台積電宣布進駐菊陽町是在2021年10月。根據不動產資訊網站 LIFULL HOME'S 的調查（2024年11月公布），宣布之後，工廠周邊（菊陽町、大津町、合志市）對外招租的租賃物件數量，不論是單身用還是家庭用，都急遽減少。調查說明，工程相關人員與相關企業員工的入住增加，即使有空屋出現也很快就被租走。

2023年夏天起：新建物件大量增加

同一份調查指出，該網站的刊登物件數其後轉為增加，新建物件的供給也全面展開，到2024年春天前後，已超過進駐宣布前的水準。

根據日本政府的《住宅・土地統計調查》（截至2023年10月），菊陽町的空屋率為6.7%，在有公布數字的縣內20個市町（日本的基層地方政府）中是最低的（大津町8.0%、合志市7.6%、全縣14.9%）。菊陽町的租賃住宅數（9,320戶）高於自有住宅數（8,760戶），在有公布數字的縣內20個市町中相當少見。由此可知，在這個時間點，空屋仍然很少。此外，這項統計是抽樣推估，並不包含其後才完工的新建物件。

2025年至2026年：有報導指出新建物件出現空屋

之後的情況，主要由新聞報導傳達。報導是根據採訪的內容，並不是顯示整個地區空屋率的統計。

• 2025年12月（KAB熊本朝日放送）：報導介紹了大津町在同年7月完工的新建2LDK（2房＋客廳、餐廳、廚房）（附停車位，租金6萬8千日圓）仍未租出的例子。當地的管理公司表示：「光看新建物件，有一半是空的情形相當多。」管理公司也將台積電第二廠的工程延遲列為原因之一
• 2026年3月（熊本日日新聞）：報導將菊陽町與大津町地價漲幅趨緩的原因，歸於周邊住宅供給過剩，以及對第二廠工程中斷的看法
• 2026年9月（週刊現代；在台灣則有工商時報轉載中央社的報導）：報導菊陽町增加了數千戶租賃住宅，空屋很多。報導也介紹了相關人士的說法：為台灣家庭蓋了許多3LDK，但部分台灣富裕階層是購買獨棟住宅，而不是租屋
• 2026年10月（KAB熊本朝日放送）：報導指出第二廠的工程已於7月底恢復

對承租的公司來說代表什麼

像2021年至2023年那樣「找不到房子」的情況，現在已經緩和。新建物件與適合家庭的寬敞房型，也比較容易納入考慮。

不過，空屋的多寡因物件而差異很大。另外，如果第二廠的工程推進，需求也有可能再度增加。及早決定要在哪個地區、在何時之前準備多少人的住處，比較容易挑到條件好的房子。

租金行情：已公布的平均值

租金會因物件的新舊、坪數、有無停車位而有很大的差異。這裡介紹已公布的平均數字。這些都是調查當時的數字，可能與現在的招租租金不同。

at home（アットホーム，日本不動產資訊網站）的調查：招租租金的平均（2024年1～3月）

這是at home的調查（2024年9月公布）中，該網站刊登的租賃物件招租租金平均。單身用為30㎡以下，家庭用為50～70㎡。

• 菊陽町：大樓（マンション）單身用 49,900日圓／家庭用 81,429日圓，公寓（アパート）單身用 47,369日圓／家庭用 68,450日圓
• 大津町：大樓單身用 59,333日圓／家庭用 73,615日圓，公寓單身用 51,385日圓／家庭用 61,750日圓
• 合志市：大樓單身用 41,000日圓／家庭用 61,883日圓，公寓單身用 40,409日圓／家庭用 60,290日圓
• 熊本市北區：大樓單身用 41,920日圓／家庭用 64,693日圓，公寓單身用 37,835日圓／家庭用 56,413日圓
• 熊本市東區：大樓單身用 38,300日圓／家庭用 63,616日圓，公寓單身用 35,689日圓／家庭用 66,219日圓

與2021年同一時期相比，菊陽町與大津町多數是兩位數的漲幅，大津町大樓單身用上漲了36.7%。在調查當時，菊陽町與大津町的大樓平均租金高於熊本市的平均。其後新建物件的供給與空屋增加，因此2026年的現在，行情可能已有變動。

從日本政府統計看熊本縣的租金

根據《住宅・土地統計調查》（截至2023年10月），熊本縣租賃住宅（專用住宅）的每月租金為44,524日圓，比5年前上漲10.3%。以每1疊計算的租金漲幅，是1998年以來最大的數值。這是包含老舊租賃住宅在內的全縣平均，數字會比新建物件的招租租金低。

租金以外要留意的費用

• 停車位：有些物件含在租金內，有些則另外收費。這個地區多數人開車通勤，請先決定每戶需要幾個車位
• 公共費用・管理費：有時會在租金之外，每月另外收取

若人數與預算已經確定，我們可以從目前的招租物件中，為您查找租金帶的參考。諮詢（免費・可使用中文）

各區的生活條件

塞車：早上與傍晚，壅塞的方向不同

根據由日本政府、熊本縣、熊本市等組成的熊本縣交通壅塞對策協議會的資料（2024年9月），比較2016年、2019年、2024年的4月，Semicon Techno Park（セミコンテクノパーク，菊陽町、合志市的產業園區）周邊的車速下降情形逐步惡化，並顯示以下情況。

• 早上：往Semicon Techno Park的車輛，在國道57號與縣道30號大津植木線上車速下降
• 傍晚：往熊本市方向返家的道路，如國道57號與國道387號，車速下降特別明顯
• 光之森周邊：不論早上或傍晚，整個地區的車速都在下降。據認為是前往工廠的車輛與前往熊本市通勤的車輛混在一起所致

2024年12月，合志市、大津町、菊陽町的12處路口新被選為「主要壅塞路段」（熊本日日新聞）。熊本縣在2025年5月提出目標，將與熊本市一起，在熊本都市圈於3年內改善30處路口。

另一方面，據報導，菊陽町2026年4月的調查顯示，由於錯開上下班時間與公司交通車的使用有所進展，町內的塞車比前一年減少了24%（KAB熊本朝日放送）。不過報導也介紹了一些聲音，指出隨著第二廠工程恢復，又開始變得壅塞。

選擇住處時，建議不要只看地圖上的距離，而是比較早上通勤的時段，要走哪一條道路、往哪個方向。公司交通車的乘車處是否在附近，也是重要的判斷依據。

菊陽町

這是工廠所在的城鎮。有JR豐肥本線的光之森站、三里木站、原水站，光之森站周邊聚集了住宅與大型商業設施。根據《住宅・土地統計調查》（2023年），住在租賃住宅的家戶通勤時間（中位數）為27.4分鐘，在縣內算是較長的地區。即使離工廠很近，若經過壅塞的道路，也可能需要花時間。

報導也介紹了町內的中學以日語、英語、中文進行校內廣播的做法（熊本日日新聞）。

大津町

位於工廠的東側，有JR豐肥本線的肥後大津站與瀨田站。也是離阿蘇熊本機場很近的城鎮。住在租賃住宅的家戶通勤時間（中位數）為19.7分鐘，在這個地區算短（2023年）。在前面介紹的at home調查中，這裡是2021年至2024年租金漲幅最大的城鎮之一。

合志市

位於Semicon Techno Park的西北側，有熊本電鐵的車站。沒有JR的車站。根據2025年的國勢調查，人口比2020年增加了2,542人，是縣內增加最多的市町村。自有住宅比例高達74.1%，是獨棟住宅較多的住宅區。2026年10月有報導指出，市政府已向縣政府要求，加速進行增設國道387號與縣道大津西合志線車道的工程。

熊本市北區、東區

這是熊本市內離工廠較近的兩個區。租金平均在多數分類中比菊陽町與大津町低。北區有JR鹿兒島本線與熊本電鐵，東區有JR豐肥本線的車站，也方便前往熊本市中心。不過，前往工廠的通勤容易受到光之森周邊與國道57號壅塞的影響。北區住在租賃住宅的家戶通勤時間（中位數）為26.6分鐘，東區為23.7分鐘（2023年）。

學校

公立的中小學，是依居住地（住址）決定就讀的學校。對於攜家帶眷外派的人來說，決定住處也等於決定學校。日語輔導的資源因學校而異，所以候選住址確定後，請向市町的教育委員會確認。

公司承租時的流程

1. 決定條件

先決定下列事項，就能縮小尋找的範圍。

• 人數，以及是單身還是攜家帶眷
• 希望入住的時期，以及預定居住的期間
• 工作地點，以及通勤方式（開車、公司交通車、電車）
• 每戶租金的上限，以及停車位的數量
• 家具、家電是否由公司準備

2. 尋找物件並申請

由公司承租時，簽約的是公司，居住的是員工。申請時，會對公司與居住者雙方進行審查。依管理公司而異，多半會要求下列文件。

• 公司：登記事項證明書（公司登記謄本）、可了解公司概況的資料、財務報表等
• 居住者：在留卡（日本的居留證）、護照、可證明是員工的文件等

剛成立不久的公司，或在日本沒有據點的公司，審查可能需要較長的時間。

3. 保證公司

日本的租賃，多半會要求使用租金保證公司，以取代連帶保證人。國土交通省（日本主管國土與交通的中央部會）設有符合一定基準的租金債務保證業者登記制度。需要支付保證費用（首次費用，以及每年或每月的續約費），請在簽約前確認條件。

4. 重要事項說明與簽約

簽約前，會由宅地建物取引士（日本的不動產交易專業證照人員）進行重要事項說明。請在此時確認下列各點。

• 普通租賃契約或定期租賃契約：普通租賃契約原則上可以續約並繼續居住。定期租賃契約則是期間屆滿時契約即告結束，不能續約（也有可以重新簽約的情形。另有出租人須就契約終止發出通知的規定，請以契約書確認）。如果是數年輪調的外派，請確認期間與解約條件是否相符
• 解約預告：要在搬離的幾個月前通知。也有契約在提早解約時需支付違約金
• 續約：續約的時期，以及續約時的費用
• 入住者的更換：員工輪替時，同一間房子能否由其他員工入住

5. 初期費用

入住時，除了租金以外，還會有下列費用。依物件不同，有些項目需要，有些不需要。

• 押金（敷金）：用於搬離時的欠繳款項與修繕費用的款項。剩餘的部分會退還
• 禮金：支付給房東的款項，不會退還
• 仲介手續費：支付給不動產公司的手續費。向承租方與出租方收取的合計，原則上以1個月租金的1.1倍（含稅）為上限（長期未使用的空屋等有特例）。居住用的房屋，除非承租方事先同意，否則向單方收取的上限是0.55個月的租金（含稅）
• 預付租金（前家賃）、按日計算的租金：入住當月與下個月的租金
• 保證公司的首次保證費用
• 火災保險：家財的保障，以及損傷房屋時的賠償保障
• 更換鑰匙的費用等

承租多間房子時，請把各房的報價並排比較。

6. 員工宿舍的租金與稅金

公司承租的房子再租給員工時，依向員工收取的租金金額，有時會被視為薪資而課稅。根據日本國稅廳的說明，若是一般員工，只要向員工收取依規定計算的「相當租金額」的50%以上，就不會被當作薪資課稅。計算時會使用建物與土地的固定資產稅課稅標準額。董事等高階主管的計算方式不同。實際的處理方式，請向稅理士（日本的稅務專業人士）確認。

7. 搬離與回復原狀

搬離時修繕費用的分擔方式，可以參考國土交通省的「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（回復原狀糾紛與指引）。一般居住所產生的髒汙，以及隨年數出現的老化，原則上由出租人負擔。承租人的疏忽或使用方式造成的損傷，則由承租人負擔。

在入住日與搬離日各拍下房間的照片留存，在協商時會比較容易。

對契約條件或初期費用報價的看法有疑問時，歡迎諮詢。諮詢（免費・可使用中文）

外籍人士入住時要留意的事

契約書的語言

日本的租賃契約書，一般以日語製作。國土交通省的「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」（外國人入住民間租賃住宅順暢化指引）中，有包含中文在內的14種語言的申請書、重要事項說明書、租賃契約書範本的參考譯文。可以採取將日語契約書與參考譯文並排對照、確認內容的方式。以哪一種語言的文件為準，請在簽約前確認。

住址的申報

中長期在留者（持有在留卡者），須在決定居住地後14日內，到市區町村公所辦理居住地申報。搬家時，也須自搬遷日起14日內申報。關於在留資格的判斷與手續，請洽出入國在留管理廳或行政書士（代辦許可申請的專業人士）。

垃圾的丟棄方式

垃圾的分類與丟棄日，因市町而異。即使是同一個城鎮，各地區的收集日也不同。熊本市有支援繁體中文的垃圾日曆App。菊陽町、大津町、合志市的外語說明，請在入住前向町或市的窗口確認。基本上，要在指定的日期早上，丟到指定的地點。

聲音與停車

在公寓或大樓中，夜間的腳步聲、說話聲、洗衣機的聲音，可能成為鄰近住戶投訴的原因。許多建築有各自的使用規則（使用細則），請在入住時接受說明。停車場方面，請不要停在指定車位以外的地方，也請事先確認訪客的車要停在哪裡。

國土交通省也以14種語言公開了說明在日本居住方式的影片。

本公司調查：工廠周邊整棟收益型物件的出售資訊

員工人數多的公司，也可以考慮買下一整棟作為員工宿舍（→ 從台灣購買的文章）。以下介紹本公司收到的資訊，供您參考。

在本公司收到的熊本案件中，整棟收益型物件（公寓、大樓等）截至2026年10月23日有87件。依地區區分如下。

• 熊本市中央區：43件
• 工廠聚集的地區（菊陽町、大津町、合志市、菊池市、熊本市北區、東區）：26件
• 工廠聚集的地區中，菊陽町、大津町、合志市：大津町9件、菊陽町3件、合志市2件

工廠周邊也有整棟物件的出售資訊。

關於統計：這是本公司所收到資訊的統計，並非熊本整體市場的比例。計算方式請見（→ 工廠用地的文章）。所在地只寫到町名的資料並未計入，因此實際上至少有這些件數。「收益型物件」中，可能含有包含住宅以外用途的建物。

常見問題

人還在台灣，也能先決定房子嗎？

也可以透過照片或影片確認房子，在來日本之前先提出申請。不過，審查所需的文件與簽約方式，依管理公司與保證公司而異。以日本的法人簽約，還是以個人簽約，流程也會不同，請及早諮詢。

可以談租金嗎？

依空屋的狀況、承租的房間數、契約期間，有時可以就租金或初期費用的條件進行協商。結果取決於出租人的判斷。

可以用中文諮詢嗎？

可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。

若您正在為菊陽町、大津町、合志市周邊尋找員工的住處，請告訴我們人數（單身或攜家帶眷）、希望入住的時期、工作地點。我們會根據通勤與租金行情，回覆建議的區域候選，以及公司承租的流程。若預算或停車位數量已經確定，也請一併告知。

若您是想在這個地區出租或出售公寓、獨棟住宅的屋主，也請提供所在地與格局。我們會看過內容後，回覆辦理流程（若是出售土地，請見出售土地的文章）。諮詢與調查皆免費。可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。熊本營業所：熊本市中央區，JR熊本站步行約5〜10分鐘。