在熊本找工廠用地，最先要查的3件事

自從半導體工廠動工以來，到熊本尋找工廠或倉庫用地的公司變多了。有從台灣進駐的公司，也有其供應鏈廠商與物流業者。本公司的熊本營業所也經常收到土地方面的諮詢。

我們最先會告訴客戶的是，熊本的土地，不能只看「位置好、價格划算」就決定。即使同在菊陽町，也有容易蓋工廠的土地，和不容易蓋的土地。區分兩者的，就是本文要談的3件事：區域、農地、用水。

菊陽、大津、合志周邊的工業區，目前已無可售用地

工業區的優點是區域與農地的手續已經辦妥，道路也已完備。不過，若要抽取地下水，即使在工業區內也需要另外辦理手續（第3點會說明）。

熊本縣的企業用地檢索網站（企業立地ガイド熊本）刊載了26筆用地，但菊陽町、大津町、合志市、益城町的用地為0筆（截至2026年10月）。大津町的熊本中核工業團地與大津南部工業團地已經售罄（大津町，截至2025年4月）。

今後預定分售的有：益城町（第2次招商已於2026年4月截止）、大津町護川地區（2027年9月前後）、縣營的菊池市事業區（2027年度）、縣營的八代市事業區（2028年度）、菊陽町的新園區（目標為2031年度）等。時程都是各自治體的計畫，可能有所變動。面積與洽詢窗口，我們依各園區整理成一覽表（→ 熊本的工業區一覽的文章）。

如果「想盡快動工」「希望離工廠近」，就得找民間的土地。這時就會碰到接下來的3件事。

本公司調查：收到的熊本土地資訊，近半數位於用途地域（類似台灣的土地使用分區）之外

本公司收到的熊本土地（含地上有建物者）出售資訊共179筆（截至2026年10月23日），我們把這些所在地與日本政府的都市計畫資料套疊比對。在能確定位置的152筆中，有72筆（47%）是未指定用途地域的土地。

若只看半導體工廠聚集的菊陽町、大津町、合志市、菊池市，以及熊本市北區、東區，則是102筆中有65筆（64%）位於用途地域之外。

依町別來看，傾向相當明顯。

• 菊陽町：能確定位置的13筆中，有10筆位於市街化調整區域（原則上限制開發的區域）。註：此為2026年5月22日區域調整前的資料；10筆中有7筆在原水地區，原水站周邊約64公頃其後已納入市街化區域。
• 合志市：能確定位置的6筆全部位於市街化調整區域
• 大津町：52筆中有31筆位於未劃線、也未指定用途地域的土地（日本俗稱「白地」）。

位於用途地域之外的土地，開價多半比市街化區域的土地低。但即使看起來便宜，也不一定能直接蓋工廠。

關於統計：這是本公司收到的案件統計，並非熊本整體土地市場的比例。由於多數地址只標到町名，所以以該町的代表地點來判定。若只計算判定結果較確定的案件（町內幾乎全區屬於同一區分者），整體為109筆中的59筆（54%），工廠聚集地區為70筆中的53筆（76%）位於用途地域之外。都市計畫資料採用國土交通省（日本主管國土與交通的中央部會）「都市計畫決定GIS資料」（2025年度）。2026年5月22日的區域區分變更並未納入。

若有在意的土地，請告訴我們所在地。我們會查明區域與農地的區分後回覆您。諮詢（免費・可使用中文）

第1點：區域　該町是否「劃線」（分為市街化區域與市街化調整區域）

在熊本找工廠用地，最先要確認的是「該町有沒有劃線」。

劃線，是把都市計畫區域分為「市街化區域」與「市街化調整區域」。市街化調整區域是為了不讓市區擴大而設的區域，原則上不能蓋建物。

熊本縣內有劃線的，只有「熊本都市計畫區域」，範圍包含下列熊本市與周邊4町。

• 有劃線（分為市街化區域與市街化調整區域）：熊本市、菊陽町、合志市、益城町、嘉島町
• 未劃線：大津町、菊池市、御船町、宇城市、八代市、玉名市

也就是說，設有半導體工廠的菊陽町，與隔壁的大津町，規則的基礎並不相同。

在市街化調整區域蓋工廠的方法

即使是市街化調整區域，只要符合要件並取得許可，有時也能蓋工廠。主要方法有3種。

1. 與既有工廠有關聯的工廠（《都市計畫法》第34條第7款）：在市街化調整區域內已有工廠時，可興建與其材料、零件往來密切的關聯工廠。熊本縣的基準要求：緊鄰既有工廠、材料與零件有6成以上與既有工廠相關，且能提升產品價值或讓製程、運輸更有效率。熊本市則原則上須緊鄰（不得已時1公里內）、交易佔5成以上，單純擴充產能也適用
2. 地區計畫（《都市計畫法》第34條第10款）：在該地點訂定地區計畫，興建符合計畫的建物。熊本市於2024年制定了「產業立地型地區計畫」的基準。條件是位於交流道或機場周邊等市所指定的地區（不含農用地區域（俗稱「青地」）），面積1公頃以上，原則上須取得全體土地所有人同意等。益城町的益城交流道北產業園區，也是由町訂定地區計畫後開發的
3. 《地域未來投資促進法》（《都市計畫法》第34條第14款）：僅限縣的計畫中劃定為「土地利用調整區域」的地點，依據經縣核准的事業計畫興建工廠等。依目前縣的計畫，市街化調整區域內可使用此方法的地點，僅有熊本市的2處（約28公頃、約15公頃）等極少數。菊陽町、大津町沒有這類區域

不論哪一種方法，計畫的擬定與和行政機關的協商都需要時間。購買土地之前，必須先決定要用哪一種方法來蓋。

如果不確定候選地可以考慮哪一種方法，歡迎諮詢。諮詢（免費・可使用中文）

未劃線的城鎮可以自由興建嗎

大津町與菊池市沒有市街化調整區域。不過，並不是可以自由興建。

• 在未劃線的都市計畫區域，3,000㎡以上的開發需要開發許可（都市計畫區域之外則是1公頃以上）
• 在有用途地域的地方，各用途地域可蓋的建物都有規定
• 沒有用途地域的土地，多數是農地，還要辦理下一點的「農地」手續

第2點：農地　依區分不同，轉用的可能性差異很大

熊本郊外的土地，多半是農地。要在市街化區域以外的農地蓋工廠，需要農地轉用（將農地改為其他用途）許可（市街化區域內的農地只要申報即可）。而且，能否獲得許可，會因農地的區分而有很大差異。

• 農用地區域的農地、甲種農地、第1種農地：原則上不予許可
• 第2種農地：若能以其他土地替代，則不予許可
• 第3種農地：原則上予以許可

除了區分之外，資金與計畫是否確實、是否會影響周邊農地，也會受到審查。

實際情況是，適合做工廠用地的大面積平坦農地，多半是農用地區域或第1種農地。要在這類農地提供工廠用地時，須由町等單位擬定計畫，再把土地從農用地區域中劃出。大津町的新工業區，也是依《農村產業法》（促進農村地區引進產業的法律）的計畫推動的。

核發許可的，原則上是熊本縣知事（相當於縣長）。熊本市、八代市、玉名市、合志市、宇城市、菊池市等15市町（日本的基層地方政府），4公頃以下由市町核發許可（截至2026年4月）。菊陽町、大津町、益城町、嘉島町、御船町則由縣核發許可。超過4公頃時，須與日本政府（農林水產大臣）協議。

熊本市市街化調整區域的情形，許可申請的截止日為每月20日，到取得許可約需1個月。不過這是文件備齊之後的時間。在此之前，還需要確認區分與協商計畫。

第3點：用水　若要使用地下水，需要回灌的計畫

熊本是靠地下水維持生活的地區。工廠若要抽取地下水，須依《熊本縣地下水保全條例》辦理手續。

• 熊本市、合志市、大津町、菊陽町、益城町、嘉島町、御船町、菊池市的部分地區等為「重點地區」
• 在重點地區，使用出水口截面積超過19㎠的抽水機抽取地下水，需要許可
• 新取得許可時，目標是把與抽取量相同的量（原則上為抽水量的100%）回灌地下（「涵養」）

用水量大的工廠，在決定土地之前，必須先決定從哪裡、取多少水。依地點不同，手續的窗口也可能不同，若有疑慮，歡迎諮詢。

依面積而定的申報

依土地面積不同，在簽約或動工的前後需要辦理申報。

• 《國土利用計畫法》：購買一定面積以上的土地後，買方須在含簽約日在內的2週內向市町村申報。對象為：市街化區域2,000㎡以上、其他都市計畫區域（市街化調整區域、未劃線的城鎮）5,000㎡以上、都市計畫區域之外10,000㎡以上。分數次購買時，也合計判斷
• 《工廠立地法》：製造業等的工廠，基地9,000㎡以上，或建物建築面積3,000㎡以上時，須在動工前90天以前向市町村申報。另外也有須確保一定比例綠地的規定
• 《重要土地等調查法》：自衛隊設施與機場周邊，有時會被劃入此法的區域。在熊本市的健軍駐屯地、橫跨熊本市與合志市的北熊本駐屯地周邊等「特別注視區域」，200㎡以上的土地買賣，須在簽約前事前申報。阿蘇熊本機場周邊為「注視區域」，買賣不需申報

外資企業可用的補助款

熊本縣的企業立地促進補助款，設有「外資企業」的類別。對象為外資持股比例超過50%，且屬於半導體或製造業等對象業種的公司，補助已投資的固定資產（不含土地）的5%，上限1.5億日圓。前提是與縣簽訂設廠協定（立地協定），並在預算範圍內補助。

台灣公司的日本法人是否符合對象，除了外資持股比例之外，還取決於投資內容與和縣的協定等。今年度的受理狀況可能有所變動，若不確定是否適用，歡迎諮詢。我們也可以協助轉介至縣的窗口。

本公司的作法：購買之前，先查明能不能蓋

本公司在介紹工廠用地之前，會先調查並告知以下事項。

1. 區域：是市街化區域還是市街化調整區域。若為未劃線的城鎮，有沒有用途地域
2. 農地：地目（登記上的土地種類）與農地的區分，是否位於農用地區域
3. 道路與用水：所臨道路的寬度、自來水與下水道、地下水的手續
4. 行情：與周邊的開價及成交案例比較，估算價格的大致範圍

我們認為，「買了之後才發現不能蓋」是必須首先避免的事。向縣或市町的窗口確認後，若判斷是難以興建的土地，我們會連同理由一併告知。開發許可與農地轉用的申請手續，須請行政書士（代辦許可申請的專業人士）等專業人士辦理。

常見問題

菊陽町附近，有可以馬上蓋的土地嗎？

目前工業區幾乎沒有空地。民間土地的候選，是市街化區域內的工業類用途地域，或未劃線的大津町、菊池市的土地。兩者數量都有限，所以多半會把通勤與物流的範圍稍微放寬來找。

可以先買市街化調整區域的土地，再申請許可嗎？

不建議。若許可沒有下來，就會持有一塊不能蓋的土地。

有一種作法，是在與賣方的買賣契約中附加特約：「若在約定期限前未取得開發許可或農地轉用許可，買方可不支付違約金解除契約，且已付的訂金可獲退還」。能否附加此特約、期限訂在何時，須與賣方協商決定。內容請在簽約前，於重要事項說明書（簽約前說明物件與契約重點的文件）與契約書中確認。

另外，農地的買賣，在農地轉用許可核發之前買賣無效。

台灣的公司也能買熊本的土地嗎？

可以。在日本，外國公司與外國籍人士也能購買土地。在日本沒有據點的公司購買時，須在取得後20日內，透過日本銀行（日本的中央銀行）向財務大臣申報。在自衛隊駐屯地周邊等地點，有些地方在簽約前就需要申報。

可以用中文諮詢嗎？

可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。

如果您正在找熊本的工廠或倉庫用地，請告訴我們候選地的所在地。我們會針對各個候選地，整理區域、農地的區分、是否需要辦理地下水手續，以及為了建廠可考慮的方法，再回覆您。若還沒有候選地，只告訴我們面積與時程也可以。諮詢與調查皆免費。可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。熊本營業所：熊本市中央區，JR熊本站步行約5〜10分鐘。