在熊本尋找倉庫、物流用地　與交流道、機場、港口的距離，以及可興建的區域

尋找倉庫或物流設施的用地時，若先決定要使用哪個交流道、到主要配送地點需要幾個小時，搜尋範圍就能縮小。接著，要看那塊土地能不能蓋倉庫；自用倉庫與代為保管他人貨物的倉庫，條件也不同。在熊本，想把零件與材料放在工廠附近的公司、想設立配送全九州之據點的公司、接收從台灣運來貨物的公司等，都在尋找用地或承租倉庫。

倉庫用地和工廠用地一樣，能否興建取決於區域與農地的手續。這些基本概念已在另一篇文章中說明（→ 工廠用地的文章）。本文則著重倉庫、物流特有的重點，包括高速公路交流道（IC）、機場、港口的位置，各用途地域（類似台灣的土地使用分區）對倉庫的處理方式，倉儲業登記，以及承租時的選擇方式。

熊本的物流據點：交流道、機場、港口

熊本位於連接九州南北的九州自動車道（九州高速公路），與連接東西的道路交會之處。尋找倉庫用地時，可從主要交流道的位置開始看起。

九州自動車道的交流道

熊本市及其周邊，由北往南有以下交流道。

• 植木IC（熊本市北區）：熊本市的北側入口
• 熊本IC（熊本市東區）：靠近菊陽町、合志市、大津町工業地帶的交流道
• 益城熊本空港IC（益城町。空港即機場）：連接前往阿蘇熊本機場的道路
• 嘉島JCT（系統交流道，嘉島町）：九州自動車道與九州中央自動車道的分岔處。九州中央自動車道是計畫連接到宮崎縣延岡JCT的道路
• 此外還有北熊本智慧交流道（Smart IC）（熊本市北區）與城南智慧交流道（Smart IC）（熊本市南區）

東西向的道路：中九州橫斷道路

中九州橫斷道路是連接大分市與熊本市的汽車專用道路。其中熊本側的「大津熊本道路」，規劃為從大津町杉水到熊本市北區、全長13.8km、4線道。

• 合志〜熊本（9.1km）：2023年動工
• 大津西〜合志（4.7km）：2025年10月宣布開始施工，12月舉行了動工典禮
• 2026年8月18日，兩個路段已取得都市計畫事業的核准，並正式公告

IC（大津西IC、合志IC等）的名稱，目前都還是暫定名稱。開通時間請以國土交通省（日本主管國土與交通的中央部會）熊本河川國道事務所的公告為準。建議把開通後的道路也納入考量來選擇候選地。

機場與港口

• 阿蘇熊本機場（橫跨益城町、菊陽町、大津町）：靠近益城熊本空港IC，位於菊陽町、大津町工業地帶旁。熊本市將機場周邊大約5km以內，列為鼓勵設置產業用地的地區之一（後面會說明）
• 熊本港（熊本市西區）與八代港（八代市）：依熊本縣資料，這兩個港口與韓國釜山港之間有國際定期貨櫃航線（依縣網頁截至2023年7月的資料）。是否有往台灣的航線與班次，請洽港口管理者或船公司

本公司調查：想蓋倉庫的大面積土地，多數位在用途地域之外

本公司收到的熊本案件（所在地標示為「熊本縣」者），截至2026年10月23日至少有340件，其中土地（含地上有建物者）為179件。在能夠確定位置的152件中，有72件（47%）是未指定用途地域的土地；若僅限半導體工廠聚集的地區，102件中有65件（64%）。計算方式與附註已寫在工廠用地的文章中（→ 工廠用地的文章）。

倉庫需要有一定面積的平坦土地。在已知面積的土地資訊147件中，有68件為1,000坪（約3,306㎡）以上，其中位於市街化區域（優先推動開發的區域）的只有5件（包含判定準確度較低者）。也就是說，在工廠附近尋找大面積土地時，候選名單中會有很多位於市街化區域之外的土地。位於用途地域之外的土地，多半會牽涉到開發許可與農地轉用的手續，購買前的確認不可或缺。

關於統計：這是本公司收到的熊本案件的統計，並非熊本土地市場整體的比例。地址大多只知道到町名，因此以各町的代表地點判定區域。2026年5月的區域區分（劃線：將都市計畫區域分為市街化區域與市街化調整區域）變更，可能尚未反映。

依用途地域，倉庫能不能蓋

依《建築基準法》，各用途地域可興建的建物有所規定。倉庫則是「經營倉儲業的倉庫」與「自用倉庫」，處理方式不同。

• 經營倉儲業的倉庫（代為保管其他公司貨物的倉庫）：可興建於準住居地域、近鄰商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業專用地域。第一種、第二種低層住居專用地域、第一種、第二種中高層住居專用地域、第一種、第二種住居地域、田園住居地域不可興建
• 自用倉庫（存放自家貨物的倉庫。附屬於住宅等者除外）：第二種中高層住居專用地域限2層以下且1,500㎡以下，第一種住居地域可蓋到3,000㎡以下。第二種住居地域到工業專用地域，不限面積皆可興建（田園住居地域限於存放農產品與農業資材者）。第一種、第二種低層住居專用地域與第一種中高層住居專用地域不可興建

也就是說，即使是同樣大小的倉庫，可興建的用途地域，會依是自家使用還是代為保管他人貨物而不同。若將來預定把倉庫租給物流公司，或也要保管其他公司的貨物，從一開始就在可興建倉儲業倉庫的用途地域尋找，會比較保險。

此外，存放危險物品的倉庫，依存放量不同，可興建的用途地域會更受限。有些地方也因地區計畫或特別用途地區，另有限制。

沒有用途地域的土地（未劃線的城鎮）

在大津町、菊池市這類未劃線的城鎮，沒有指定用途地域的土地上，有時也可以興建倉庫。《建築基準法》對未指定用途地域的區域所限制的，是樓地板面積超過1萬㎡的大型店鋪、劇場等，倉庫不在此限制範圍內。

不過，以下手續另外還是需要。

• 在未劃線的都市計畫區域內，3,000㎡以上的開發需要開發許可（都市計畫區域外為1公頃以上）
• 如果是農地，需要農地轉用的許可。依農地的分類不同，取得許可的可能性差異很大（→ 工廠用地的文章）

另外，大津町公布，預定在杉水周邊新指定用途地域。在2026年1月町的都市計畫審議會中，用途地域與特別用途地區的變更被提出討論。決定的內容，請洽詢大津町的都市計畫課。

在市街化調整區域興建物流設施的方式

熊本市、菊陽町、合志市、益城町、嘉島町設有市街化調整區域（原則上限制開發的區域）。市街化調整區域原則上不得興建建物，但符合要件並取得許可的話，有時可以興建物流設施。與倉庫、物流相關的，主要有以下3種。

1. 熊本市的「產業立地型地區計畫」

熊本市於2024年9月5日制定了「產業立地型地區計畫」的運用基準。適用的建物，除了製造業的工廠之外，也包含流通業務設施（貨運轉運站、倉庫、理貨區、批發業與倉儲業的辦公室等）。條件與手續在工廠用地的文章中說明（→ 工廠用地的文章）。

適用的地區，是交流道與機場的周邊。

• 交流道周邊：從植木IC、北熊本智慧交流道、城南智慧交流道、下硯川IC、和泉IC起，大約1km以內（有些地區也包含從連接交流道的指定道路起大約500m以內的範圍）
• 熊本空港周邊地區：距機場大約5km以內，且位於國道443號等指定道路沿線（大約500m以內）

鄰接既有產業聚集地的土地也在適用範圍內。地域據點周邊（800m範圍）等則被排除。作為今後考慮追加的地區，也列出了（暫定名稱）熊本北IC、城山IC、砂原IC的周邊。

2. 熊本縣的「特定流通業務設施」基準

熊本市以外的町，由縣核發開發許可。縣開發審查會的基準中，有「特定流通業務設施」這一項。主要條件如下。

• 須為列入依《物資流通效率化相關法律》認定之計畫（綜合效率化計畫）的設施
• 須為貨運業的設施，或經營倉儲業的倉庫（自用倉庫不適用）
• 須面臨縣指定的道路。指定的道路為熊本IC周邊的縣道熊本益城大津線，以及通過益城町、菊陽町的國道443號的部分路段，指定道路合計只有2km多的路段。土地面臨道路的那一側，大部分須緊鄰該指定道路
• 須事先與市、町協商，並取得書面回覆

可使用的地點相當有限。候選地是否面臨符合條件的道路，光看地圖很難判斷，如有疑問，歡迎洽詢。

3. 《地域未來投資促進法》（土地利用調整區域）

在縣的計畫中劃為「土地利用調整區域」的地方，依據取得縣核准的事業計畫，有時可以興建設施。2023年日本政府方針修正後，交流道與主要幹道附近的物流設施也納入對象。

不過，依現行縣的計畫，市街化調整區域中能使用這個方式的地點，僅限熊本市的2處（約28公頃、約15公頃）等極少數。菊陽町、大津町沒有這類區域。詳情在工廠用地的文章中說明（→ 工廠用地的文章）。

不論哪一種方式，計畫擬定與行政協商都需要時間。在買地之前，先決定要用哪種方式興建，這點很重要。

候選地是否位於市街化調整區域、可以考慮哪些方式，我們會調查後告知。請將所在地寄給我們。諮詢（免費・可使用中文）

需要倉儲業登記的，是代為保管他人貨物的情況

《倉庫業法》將「倉儲業」定義為將受託的他人物品存放在倉庫中保管的營業。經營倉儲業須取得國土交通大臣的登記。

• 只存放自家產品、零件、材料的倉庫：不屬於倉儲業，不需要登記
• 代為保管客戶等的貨物並收取保管費：原則上屬於倉儲業，需要登記（例如附帶於運送或加工的短期保管等情況，另有例外）。登記也要求倉庫建物符合法律規定的設施基準等

是否需要登記、建物是否符合基準，請向九州運輸局或行政書士（代辦政府許可申請文件的專業人士）等專業人士確認。本公司會調查候選倉庫是否位於可興建倉儲業倉庫的用途地域，並告知您。

消防設備：依面積與天花板高度而不同

倉庫必須配備《消防法》規定的設備。《消防法施行令》中，例如有以下規定。

• 火警自動警報設備：倉庫中，總樓地板面積500㎡以上者
• 自動撒水設備（スプリンクラー）：以貨架與升降機進出貨物的「貨架式倉庫」中，天花板高度超過10m、總樓地板面積700㎡以上者

存放鋰離子電池或藥品等危險物品時，依數量另需許可或申報。建議在設計之前就先決定存放的物品與數量，並與消防署商量，會比較安心。

熊本新建的大型物流設施

在熊本，預期半導體相關需求而新建物流設施的情形持續出現。以下依業者公布的資料與報導，列出主要的案例。

• 熊本戶島物流中心（熊本市東區戶島町）：戶田建設、西日本鐵道、東京建物於2026年1月動工。總樓地板面積74,479㎡，地上4層樓的多租戶型，計畫最多可分成6個租戶出租。距益城熊本空港IC約5.5km，距熊本IC約8.8km。規格為常溫，1、2樓為高架月台式（高床式，1.0m），地板承重1.5t/㎡，樑下淨高5.5m（1樓部分區域除外）。預定2027年7月完工
• Marq 熊本菊池（菊池市）：據報導，日本GLP於2026年10月宣布完工。總樓地板面積18,120㎡，地上2層樓，由1家公司使用整棟建物的設施。據稱距大津西IC（暫定名稱）2.8km，距熊本機場12km
• 熊本物流中心（大津町）：據報導，日新於2026年9月宣布完工。總樓地板面積11,189㎡，2層樓的一般物流倉庫

有時在完工前就已決定入駐的公司，空缺情形會依時期而變動。

2024年問題：卡車的加班上限，與接力運輸的據點

自2024年4月1日起，卡車等職業駕駛的工作，也適用了加班時間上限。即使有特殊情形，上限也是每年960小時（不含假日工作）。

為此，國土交通省推動「接力運輸」，也就是把一趟長距離的運送，在途中的據點分由多位駕駛接力運送。日本政府的資料中，也以九州與關西、關東之間的運輸為例。

在熊本設立據點時，建議一開始就確認，在到主要配送地點的距離，以及能否在司機的法定工作時間（拘束時間，含待命）內往返。

不蓋而是租：承租倉庫、BTS、多租戶型的差別

想盡快使用，或想壓低初期投資時，可以採取承租的方式。主要有3種形式。

• 承租倉庫（承租現有建物）：可以較早開始使用。需確認天花板高度、地板承重、卡車停靠位置（月台，バース）的數量是否符合自家貨物
• BTS型（Build to Suit，依單一客戶的需求興建，長期出租）：規格可以配合自家。相對地，契約期間長，中途解約的條件也多半較為嚴格
• 多租戶型（大型建物由多家公司分租）：只需承租所需的面積。共用通道與月台的使用方式有一定規定

承租時契約上的注意事項

• 是否為定期租賃契約：這種契約期間結束後不續約，契約即告終止（→ 租辦公室、店面的文章）
• 能否中途解約：解約的預告期間，以及期間中途解約時的違約金
• 回復原狀的範圍：自家加裝的貨架、空調、電氣設備，退租時是否需要拆除
• 使用方式的限制：是否預定辦理倉儲業登記、是否存放危險物品、是否24小時使用。請確認契約所規定的使用方式是否相符
• 租地自建的情況：可採用事業用定期借地權（租用土地興建事業用建物、期滿後返還土地的租地方式；期間10年以上未滿50年）的方式。這種契約必須以公證書（公正證書）訂立

契約內容請以重要事項說明書（簽約前說明物件與契約重點的文件）與契約書確認，需要法律判斷的部分，請向律師等專業人士諮詢。

租金會因地點、面積、規格、契約期間而有很大差異。由於找不到公開的熊本倉庫租金統計，本文未列出數字。若有具體的候選物件，我們會連同周邊的案例一併調查。

本公司的做法：從條件出發，調查候選地與能否興建

本公司在介紹倉庫、物流設施的用地或建物之前，會調查以下事項後告知您。

1. 地點：主要配送地點、使用的交流道、與機場、港口的距離。連同尚未開通的道路一併考量
2. 區域：用途地域、是否為市街化調整區域。能否興建倉儲業的倉庫
3. 農地與手續：地目（登記上的土地種類）、農地的分類、是否需要開發許可
4. 建物的條件：承租時的天花板高度、地板承重、月台數量、契約形式

若向縣、市、町窗口確認後，發現是難以興建的土地，我們會連同理由一併告知。開發許可、農地轉用、倉儲業登記的申請，須請行政書士等專業人士辦理。我們會視需要，為您轉介專業人士。

常見問題

只存放自家零件的倉庫，也需要倉儲業登記嗎？

只存放自家物品的話，不需要倉儲業登記。若是代為保管客戶等的貨物並收取保管費，原則上需要登記（例如附帶於運送或加工的短期保管等情況，另有例外）。不確定屬於哪一種時，請向九州運輸局或行政書士確認。

台灣的公司也能承租熊本的倉庫、購買土地嗎？

可以。在日本，外國公司也可以承租或購買不動產。在日本沒有據點的公司購買土地或建物時，有時需要經由日本銀行（日本的中央銀行）向財務大臣報告（→ 從台灣購買的文章）。

可以用中文諮詢嗎？

表單與電子郵件可使用中文諮詢，我們也會以中文回覆。

如果您正在找熊本的倉庫或物流設施用地、承租倉庫，請提供以下資訊。

• 需要的面積（基地與建物）
• 需要的天花板高度與地板承重
• 希望開始使用的時間
• 主要配送地點（工廠、九州各縣、機場、港口等）
• 購買或承租、是否預定辦理倉儲業登記

我們會依據您提供的條件，回覆候選地，以及該處能否興建倉庫的評估（用途地域、市街化調整區域、農地的分類，以及興建所需的手續與可考慮的方式）。若已有候選地，只提供所在地也沒有關係。諮詢與調查皆免費。可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。熊本營業所：熊本市中央區，JR熊本站步行約5〜10分鐘。