在熊本承租辦公室、店面時　台灣公司在第一年容易卡關的地方

致打算在熊本設立辦公室或店面的台灣公司承辦人。無論是從台北、台中、台南還是高雄前來，也無論是在工廠附近設立技術人員的據點、在熊本市中心設立業務窗口，或是開設店面，日本的事業用租賃都有幾項規定，最好在第一年內先確認。

其中台灣人容易感到困惑的，例如：預先繳交的錢有一部分不會退還的「償却」、不能續約的「定期租賃契約」、須在退租好幾個月前提出的「解約預告」，以及要恢復成承租時狀態的「回復原狀」。

此外，如果是在成立日本法人的前後承租，還會牽涉到「以誰的名義承租」「能否以該地址辦理登記」「能否用來申請銀行開戶」。本文依序說明地點的選擇、契約上要確認的事項，以及與登記、開戶的關係。內容依據2026年10月確認過的公開資料（各資料的時間點於內文中註明）。

熊本市中心，與菊陽、大津、機場周邊，辦公室的條件不一樣

在熊本找辦公室時，選項大致分成兩種：熊本市中心（中央區等），以及工廠聚集的菊陽町、大津町、合志市與機場周邊。

熊本市中心：辦公大樓集中，辦公室空置率預期會下降

熊本市中心聚集了縣政府與市政府、金融機構、專業人士的事務所等。對於常需要與客戶或政府機關洽談的公司來說，這裡的移動負擔較小。

熊本市於2026年6月公布的資料（依據日本不動產研究所2025年10月的調查）指出：

• 大型辦公大樓的供給，最後一次是在2023年
• 空置率2023年為8.6%，2024年為7.2%。若沒有明顯的新供給，預期會緩慢下降
• 2020年代落成的大樓，最高租金水準為每坪（3.3058㎡）1.6萬〜1.8萬日圓（福岡市為3.0萬〜3.2萬日圓）

由於新的大型大樓沒有增加，如果希望承租較大的面積或新大樓，可供選擇的物件有時會很少。上述租金是「最高水準」，實際租金會依大樓的屋齡、位置與面積而有很大差異。

菊陽、大津、合志：離工廠近，但辦公大樓不多

在工廠附近設立辦公室，往返工廠會比較方便。另一方面，這一帶以住宅與農地為主，辦公大樓不多。

在這一帶，除了辦公大樓之外，也要把可作為店面或辦公室使用的平房、附倉庫的辦公室、也能供住宅以外用途使用的建物等納入候選。依用途不同，需要確認建物的用途變更，以及用途地域（類似台灣的土地使用分區）的限制（→ 開餐飲店的文章）。

通勤時間：請以早上塞車為前提來考慮

熊本都市圈的課題是早晚的塞車，熊本市中心與菊陽、大津工廠之間，所需時間有時會比地圖上的距離來得長。關於塞車的對策與通勤時間的考量方式，會在（→ 員工宿舍與租賃的文章）中說明。

機場的便利性：常往返台灣的公司

阿蘇熊本機場位於大津町、菊陽町附近。依2026年10月26日的機場公告，有飛往台北（桃園）、高雄、台中的班機。從台南前來的話，則是搭乘高雄或台北的班機。航線與班次會依季節而變動，最新資訊請向機場或航空公司確認。

熊本縣正在規劃連接機場與熊本站的機場接駁鐵路。依縣的調查結果，路線是從肥後大津站分出，預定2034年度底開通，從熊本站到機場站，普通車約48分鐘，快速車約39分鐘。目前仍在規劃階段，開通時間可能會改變。

選擇時的參考

• 常需與政府機關、金融機構、客戶洽談：熊本市中心
• 常往返工廠、以技術人員為主：菊陽、大津、合志
• 常從台灣出差過來：機場周邊。但可作為辦公室使用的建物少，候選範圍請放寬一些

本公司調查：熊本的出售資訊，至少有340件

本公司收到的熊本案件（所在地標示為「熊本縣」者，截至2026年10月23日），至少有340件。其中整棟出租的收益型物件（公寓、大樓等）為87件，各市町的明細會寫在（→ 員工宿舍與租賃的文章）。

關於統計：這是本公司收到的出售物件件數，並不是可承租的辦公室數量，也不是熊本不動產市場整體的數字。僅標示町名的資料不列入計算，因此寫作「至少」。

可承租的辦公室，我們會依您的條件另行尋找。

在工廠附近找辦公室時，如果只找辦公大樓，有時會找不到候選物件。只要告訴我們面積、人數與希望的地區，我們會連同辦公大樓以外的建物一併尋找候選物件。諮詢（免費・可使用中文）

契約上要確認的事項（1）金錢：預先繳交的錢與不會退還的錢

日本的事業用租賃，除了每月的租金之外，簽約時還需要一筆較大的款項。名稱看起來相似，但有會退還的錢與不會退還的錢，請逐項對照契約書確認。

• 押金（敷金）、保證金：承租方預先交給出租方的錢。依日本《民法》，租賃結束、交還建物時，會扣除未付的租金等之後再退還。事業用多稱為「保證金」，金額以「相當於幾個月租金」的方式決定
• 償却（敷引）：預先在契約中約定，繳交的押金、保證金中，退租時不會退還的部分。會寫成「保證金10個月、償却2個月」這樣的形式。這並不是法律規定的制度，而是依契約內容決定
• 禮金：簽約時交給出租方、不會退還的錢。依契約不同，有時有、有時沒有
• 仲介手續費：透過不動產公司仲介時，付給不動產公司的費用。上限由日本政府的公告規定，向出租方與承租方雙方收取的合計，最多為（不含消費稅的）1個月租金的1.1倍（含手續費的消費稅）。對於長期未使用的空屋等，另有不同的上限規定。住宅的情況，若未經同意，單方最多只能收0.55個月的租金，但辦公室、店面沒有這項規定。因此，辦公室、店面也有由承租方支付1.1個月租金的契約。本公司的手續費，會在簽約前向您提示金額
• 消費稅：辦公室、店面的租金須課徵消費稅（住宅的租金不課稅）。請確認報價中的租金是含稅還是未稅
• 保證人、保證公司：新成立日本法人時，由於沒有決算書，有時會被要求由代表人等擔任保證人，或使用房租保證公司。由個人擔任保證人時，該契約必須載明保證的上限額（極度額），未載明的保證無效（《民法》第465條之2）。事業用的情況，承租方也必須向保證人說明自己的財產與收支狀況（《民法》第465條之10）

金額與稱呼會因地區、出租方而異。建議請對方在簽約前列出「一開始要付多少、退租時能退回多少」的一覽表，比較起來會比較容易。

契約上要確認的事項（2）期間：續約、定期租賃契約、解約預告

普通租賃契約與定期租賃契約

日本的建物租賃，大致分為兩種。

• 普通租賃契約：期間結束後，原則上會續約。有的契約在續約時須支付「續約費」。出租方要拒絕續約，必須有「正當理由」（《借地借家法》第28條）。期間若定為未滿1年，會被視為未訂定期間的契約
• 定期租賃契約：期間結束後不續約，契約即告終止。若想繼續使用，須與出租方達成合意，重新簽訂新契約。須以書面（含電子紀錄）簽約，且出租方必須事先交付載明「不續約」的書面並加以說明（《借地借家法》第38條）。若取得承租方的同意，這份書面也可以用電子方式交付（同條第4項）。

定期租賃契約，常用於預定改建大樓的情況等。可能發生「原本打算長期使用而承租，期間一到卻必須搬走」的情形，因此請一開始就確認契約書屬於哪一種。

能否中途解約

台灣公司容易卡關的，就是中途解約。

• 訂有期間的契約，除非契約書載明「可中途解約」，否則承租方不能中途解約（《民法》第618條）
• 即使是可中途解約的契約，多半也訂有預告期間，例如「須於解約的6個月前通知」。預告期間內，即使沒有使用，也要付租金
• 定期租賃契約的辦公室、店面，沒有像住宅那樣關於中途解約的特別規定。能否中途解約，依契約內容決定

在日本事業計畫尚未確定的第一年，「要提前幾個月說才能退租」會很重要。人數增加、要搬到更大的辦公室時，同樣要經過這段預告期間。

契約上要確認的事項（3）進場與退場：內裝工程與回復原狀

內裝工程須經出租方同意

辦公室的隔間、店面的廚房與招牌等工程，多數契約規定須事先取得出租方的同意。依大樓不同，有時出租方會指定施工公司，這時費用可能會比報價高。請在簽約前確認工程範圍、施工公司與費用由誰負擔。

在熊本市，依熊本市的火災預防條例規定，開始使用建物或其一部分的7天前，須向轄區消防署提出「防火對象物使用開始申報書」。隔間工程有時需要變更火災警報器等設備，因此市方建議在工程規劃階段就向消防署諮詢。熊本市以外的町，請洽各自的消防本部。

退租時要「回復原狀」

退租時，原則上要恢復成承租時的狀態再交還。依《民法》，因一般使用而產生的損耗、或因老舊而造成的損耗，承租方不必恢復。不過，事業用契約有時會附加由承租方修復這類損耗的特別約定。

國土交通省（日本主管國土與交通的中央部會）的回復原狀指引，是以住宅為對象。辦公室、店面則是以契約書所載內容為準。

• 毛胚返還（スケルトン返し）：店面等，把內裝與設備全部拆除，在地板、牆壁、天花板裸露的狀態下交還。餐飲店的話，費用有時會很高
• 居拔（保留前店設備的店面，類似台灣的「頂讓」店面）：保留前一位承租人的內裝與設備，直接承接。需要在契約中約定退租時要恢復到什麼程度。承租時的狀態，請以照片與書面留存

在成立日本法人之前承租：以誰的名義承租

台灣公司在熊本成立日本法人時，會遇到順序上的問題。公司設立登記需要總公司（本店）的地址；但另一方面，辦公室的租賃契約，無法以尚未存在的日本法人名義簽訂。

可考慮的做法，主要有以下幾種。

• 以台灣母公司的名義承租：日本法人成立後，再改為日本法人的名義。這等於是轉讓承租權，需要出租方的同意（《民法》第612條）。由母公司轉租（轉貸）給日本法人時，同樣需要同意
• 以代表人個人的名義承租：日本法人成立後再變更名義。須事先確認變更名義的條件，以及代表人的保證是否會繼續
• 日本法人成立後再承租：設立手續期間先使用其他地址（例如後面會說明的共享辦公室等），設立後再承租辦公室

哪種做法可行、變更名義時是否需要手續費或新契約，要與出租方協商後才能決定。在最初申請時就先說明「希望設立後將名義變更為日本法人」，事情通常會比較好進行。

若不成立日本法人，而是以台灣公司的身分繼續在日本交易，則需要辦理外國公司登記（不設日本法人，以台灣公司在日本設立營業所的登記；日本《公司法》（會社法）第817條、第818條、第933條）。設立與登記的手續，請委託司法書士（代辦登記的專業人士）、行政書士（代辦許可申請的專業人士）等專業人士辦理。

如果不確定該如何決定名義，歡迎來信諮詢。我們會在簽約前，整理出需要向出租方確認的事項後告知您。諮詢（免費・可使用中文）

登記、在留資格、銀行帳戶，與辦公室的關係

總公司（本店）的地址

日本的公司須登記總公司（本店）的地址。登記內容任何人都可以透過登記事項證明書查閱。

以所承租辦公室的地址登記總公司時，請確認該租賃契約是否允許登記總公司。共享辦公室或虛擬辦公室（只提供地址與代收郵件的服務）的地址能否用來登記，依營運公司的規約而定。

在留資格「經營・管理」（經營管理簽證）

在留資格（日本的居留身分，類似簽證）「經營・管理」的基準之一，是在日本設有營業據點（事業所）。出入國在留管理廳（日本的移民主管機關）表示，2025年10月16日施行的修正之後，原則上不承認將住家兼作營業據點。以月為單位承租的空間，不被認定為營業據點；契約的使用目的也必須是辦公室等事業用途。

預定申請在留資格的話，請在承租辦公室之前，先向行政書士等專業人士諮詢。詳情會在（→ 開餐飲店的文章）中說明。

銀行開戶

日本的金融機構為了防止法人帳戶遭到不當使用，開戶時會確認事業的實際狀況。金融機構在開戶時會確認事業內容（《犯罪收益移轉防止法》）。有時會要求提交租賃契約書，或到營業據點實地查訪。

各金融機構的處理方式不同。開戶若有延遲，也會影響租金與薪資的支付安排，因此建議在決定辦公室之前，先向預定開戶的金融機構確認。

承租店面的情況

承租店面時，除了上述契約相關事項之外，還需要確認該地點能否營業。依用途地域不同，可開設的店家種類與面積都有規定，餐飲店還需要保健所（日本的衛生主管機關）的營業許可。詳情會在店面的文章中說明（→ 開餐飲店的文章）。

熊本市的補助金

熊本市設有針對在市內新設、增設營業據點的公司的「企業立地促進補助金」。依市的資料（截至2025年7月1日），對象為製造業、物流業、資訊通信相關產業，附帶增加常僱員工等條件，內容是補助租金的二分之一，補助期間1〜3年。另外也提到有針對總公司功能遷移與辦公大樓興建的補助。

是否符合資格、是否需要事前手續，依業種與計畫而定。最新內容請洽詢熊本市的企業立地推進課。

本公司的做法：簽約之前，把要確認的事項列成一覽表

本公司在介紹辦公室、店面時，會調查以下事項後告知您。

1. 地點：前往客戶、工廠、機場的移動時間，以及通勤方式
2. 金錢：一開始要付的錢，與退租時會退回的錢的一覽表
3. 期間：是普通租賃契約還是定期租賃契約、能否中途解約、預告期間
4. 工程與退租：內裝工程的同意條件、回復原狀的範圍
5. 名義與登記：設立前的名義、名義的變更、能否登記總公司

與出租方的條件協商，本公司會居中協助。公司設立、在留資格、稅務的判斷，我們會介紹司法書士、行政書士、稅理士（日本的稅務專業人士）等專業人士。

常見問題

能拿到中文的契約書嗎？

正式的契約書與重要事項說明書（簽約前說明物件與契約重點的文件）為日文。可以採用將國土交通省的中文參考譯文並排對照確認的方式（→ 員工宿舍與租賃的文章）。需要法律判斷的部分，我們會轉介給律師等專業人士。

可以用中文諮詢嗎？

表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。

如果您正在找熊本的辦公室或店面，請告訴我們面積（或人數）、希望入駐的時間、希望的地區。我們會整理候選物件，以及該契約需要注意的事項（一開始要付的錢、中途解約、回復原狀、名義與登記）後回覆您。日本法人尚未設立也沒有關係。諮詢與調查皆免費。可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。熊本營業所：熊本市中央區，JR熊本站步行約5〜10分鐘。