熊本地價怎麼走？從地價公示與基準地價看菊陽、大津、合志

自從半導體工廠在菊陽町落成，我們常收到這類諮詢：「熊本的地價到底漲到哪裡了？」「現在才買是不是太晚了？」在熊本持有土地的人，則會問：「我的土地也漲了嗎？」

本文使用日本政府的地價公示與熊本縣的地價調查公布數值，來看菊陽町、大津町、合志市，以及熊本市北區、東區的地價在2020年至2026年間如何變動。每個地點都會一併標示地點編號與所在地。

先說結論，有以下3點。

1. 2020年至2026年間，有地點的價格漲到2倍至3.5倍。 特別明顯的是工業地，以及幹線道路沿線的商業地
2. 2026年的漲幅明顯縮小。 在1月的地價公示與7月的地價調查中，大津町與菊陽町的平均漲幅都只剩前一年的一半左右，合志市的漲幅也縮小了。不過，並不是下跌
3. 地價是「單一地點的評價」。 它並不直接代表附近土地的成交價

地價公示與地價調查（基準地價）有什麼不同

對外公布的地價主要有兩種。兩者都是根據不動產鑑定士（日本的不動產估價師）的評價，判定每1㎡的「正常價格（排除急售、急買等特殊情況後的合理價格）」。

• 地價公示（公示地價）：由國土交通省（日本主管國土與交通的中央部會）的土地鑑定委員會判定每年1月1日當時的價格，並於3月公布。熊本縣在2026年有247個地點
• 都道府縣地價調查（基準地價）：由熊本縣知事（相當於縣長）判定每年7月1日當時的價格，並於9月公布。熊本縣在2026年有482個地點。2026年的結果於9月16日公布

兩者的基準日相差半年，合併來看就能掌握每半年的變化。同一塊土地也可能同時是兩者的地點。例如大津町大字大津字南樂善231番6（「大字」「字」是日本地址的區域單位，類似台灣的「段」「小段」），在地價公示是「熊本大津-1」，在地價調查是「大津-301」。2026年1月的公示價格為每㎡50,700日圓（約每坪16.8萬日圓），2026年7月的調查價格為52,200日圓（約每坪17.3萬日圓）。

地點編號的讀法：「市町村名-編號」是住宅地，「5-」是商業地，「9-」是工業地。例如「菊陽5-1」，就是菊陽町商業地的第1個地點。

「大津町的工業地全國第1」是真的嗎

是真的。不過，需要分清楚是哪一項調查、哪一個數字。

• 2024年的地價調查（截至7月1日）：大津9-1（大津町大字室字狐平1576番1）較前一年上漲33.3%，在全國所有調查地點中排名第1。同一年，大津町的2個商業地地點也同為+33.3%，並列第1
• 2025年的地價公示（截至1月1日，3月公布）：熊本大津9-1（大津町大字杉水字水口3327番1）從每㎡30,000日圓漲到40,000日圓，+33.3%。以工業地地點而言為全國第1，若含住宅地、商業地等全部地點則為全國第4。以大津町工業地的平均來看，在全國市區町村中也是第1。大津町公示的工業地只有這1個地點，所以町的平均與這個地點的漲幅是同一個數字
• 2026年的地價公示：熊本大津9-1從40,000日圓漲到50,400日圓（約每坪16.7萬日圓），+26.0%。漲幅縮小，但以工業地地點而言仍是全國第1，全部地點中為全國第9
• 2025年的地價調查（截至7月1日，9月公布）：大津9-1為+29.7%，全部地點中為全國第3，大津町工業地的平均在市區町村中為全國第1
• 2026年的地價調查（9月公布）：大津9-1從41,500日圓漲到51,000日圓（約每坪16.9萬日圓），+22.9%。以市區町村的工業地平均來看為全國第4。第1名是菊池市（菊池9-1，+26.0%）

「+33.3%」這個相同的數字出現了2次，但分別是2024年地價調查與2025年地價公示中，不同地點的數字。

住宅地：2020年至2026年

價格皆為每1㎡。年份是價格的基準日所屬的年（地價公示為1月1日，地價調查為7月1日）。括弧內的較前一年漲幅，是由公布價格計算而得，並已確認與公布的變動率一致。

• 菊陽3（地價公示） 菊陽町大字津久禮字宮之上324番27：2020年49,500日圓 → 2026年82,300日圓（約每坪27.2萬日圓，1.66倍）。較前一年漲幅：2024年+12.3%、2025年+17.0%、2026年+6.9%
• 菊陽4（地價公示） 菊陽町武藏丘1丁目3600番266：60,500日圓 → 85,000日圓（約每坪28.1萬日圓，1.40倍）。2025年+7.0%、2026年+4.8%
• 熊本大津1（地價公示） 大津町大字大津字南樂善231番6：34,100日圓 → 50,700日圓（約每坪16.8萬日圓，1.49倍）。2025年+12.9%、2026年+5.4%
• 大津1（地價調查） 大津町大字大津字上鶴1467番5：37,500日圓 → 55,000日圓（約每坪18.2萬日圓，1.47倍）。2024年+10.5%、2025年+5.1%、2026年+3.6%
• 合志2（地價公示） 合志市幾久富字中沖野1758番320：58,400日圓 → 83,000日圓（約每坪27.4萬日圓，1.42倍）。2024年+10.7%、2025年+7.0%、2026年+4.1%
• 合志6（地價公示） 合志市御代志字小池817番40：23,000日圓 → 40,000日圓（約每坪13.2萬日圓，1.74倍）。2025年+21.7%、2026年+13.3%。這是位於市街化調整區域（原則上限制開發的區域）的地點，2025年、2026年都是縣內住宅地的漲幅第1
• 熊本北10（地價公示） 熊本市北區武藏丘3丁目29番：64,800日圓 → 83,000日圓（約每坪27.4萬日圓，1.28倍）。2025年+7.8%、2026年+5.5%
• 熊本東2（地價公示） 熊本市東區尾之上2丁目294番：93,900日圓 → 115,000日圓（約每坪38.0萬日圓，1.22倍）。2025年+4.8%、2026年+5.5%

菊陽町、大津町、合志市的住宅地，在2020年至2026年間成長為1.4倍至1.7倍多。菊陽町、大津町、合志市的各個地點，漲幅最大的都是2024年或2025年，2026年則變小。

熊本市東區的熊本東2雖然漲幅不大，但2026年的漲幅反而擴大。熊本市住宅地整體在2026年地價公示的平均為+3.4%，與前一年的+3.2%差不多。郊區城鎮的漲幅變小，而熊本市的平均在2026年仍維持與前一年相當的漲幅。

商業地：幹線道路沿線漲到2倍以上

• 菊陽5-1（地價公示） 菊陽町大字津久禮字石坂2343番2：2020年56,000日圓 → 2026年140,000日圓（約每坪46.3萬日圓，2.50倍）。2023年+21.7%、2024年+30.8%、2025年+30.9%、2026年+12.0%
• 熊本大津5-1（地價公示） 大津町大字大津字拾六番町屋敷1096番2外：46,500日圓 → 104,000日圓（約每坪34.4萬日圓，2.24倍）。2024年+33.2%、2025年+24.0%、2026年+8.9%
• 菊陽5-1（地價調查） 菊陽町光之森7丁目2番9外：127,000日圓 → 260,000日圓（約每坪86.0萬日圓，2.05倍）。2023年+25.3%、2026年+6.1%
• 大津5-1（地價調查） 大津町大字室字門出176番4：60,500日圓 → 143,000日圓（約每坪47.3萬日圓，2.36倍）。2024年+33.3%、2025年+13.3%、2026年+5.1%
• 熊本北5-1（地價調查） 熊本市北區武藏丘3丁目6番：99,000日圓 → 142,000日圓（約每坪46.9萬日圓，1.43倍）。2024年+9.1%、2025年+9.2%、2026年+8.4%

公示的菊陽5-1在2023年至2025年，每年都以20%至30%多的幅度上漲。其他地點在某些年份也有10%多到30%多的漲幅。2026年則是5%至12%。熊本市北區的熊本北5-1，自2023年起每年都以8%至9%多的幅度上漲。

工業地：有地點價格漲到3倍以上，2026年漲幅縮小

• 大津9-1（地價調查） 大津町大字室字狐平1576番1：2020年14,500日圓 → 2026年51,000日圓（約每坪16.9萬日圓，3.52倍）。2022年+19.6%、2023年+31.1%、2024年+33.3%、2025年+29.7%、2026年+22.9%
• 菊池9-1（地價調查） 菊池市旭志川邊字四東沖1126番7：9,600日圓 → 33,400日圓（約每坪11.0萬日圓，3.48倍）。2026年+26.0%，在全國所有調查地點中排名第7，以工業地而言為全國第1
• 熊本大津9-1（地價公示） 大津町大字杉水字水口3327番1：2024年新設的地點。2024年30,000日圓 → 2025年40,000日圓（+33.3%）→ 2026年50,400日圓（+26.0%，約每坪16.7萬日圓）
• 合志9-301（地價調查） 合志市幾久富字山下1600番3：2023年22,000日圓 → 2026年43,500日圓（約每坪14.4萬日圓，1.98倍）。2024年+29.5%、2025年+26.3%、2026年+20.8%
• 菊陽9-1（地價調查） 菊陽町大字津久禮字平之上6番2外：2023年80,000日圓 → 2026年120,000日圓（約每坪39.7萬日圓，1.50倍）。2024年+25.0%、2025年+12.0%、2026年+7.1%。這是縣地價調查工業地中價格最高的地點
• 熊本東9-1（地價調查） 熊本市東區御領6丁目184番1：45,300日圓 → 85,000日圓（約每坪28.1萬日圓，1.88倍）。2024年+20.8%、2025年+17.2%、2026年+13.3%

工業地的漲幅比住宅地與商業地更大，2026年仍有地點維持在20%多。不過，這裡列出的地點在2026年的漲幅全都比前一年小。菊陽町的菊陽9-1，從2024年的+25.0%縮小到2025年的+12.0%，2026年為+7.1%。另一方面，大津、菊池、合志的工業地在2025年仍有26%至30%多的漲幅。

另外，工業地的地點數量很少，熊本縣的地價調查有23個地點，地價公示有9個地點。有時單一地點的變動，就直接決定了町的平均。

如果您持有土地，想在目前的行情下考慮要賣還是繼續持有，請先告訴我們土地的所在地即可。出售的流程，請見（→ 賣土地的文章）。諮詢出售（免費・可使用中文）

漲勢是否趨緩：以各町的平均來看

各町的平均變動率（全部用途。僅以與前一年相同的地點計算的平均）如下。

地價公示（截至1月1日）

• 大津町：2024年+17.8% → 2025年+20.0% → 2026年+11.5%
• 菊陽町：+13.0% → +14.5% → +6.9%
• 合志市：+10.0% → +9.0% → +5.7%
• 熊本縣整體：+2.8% → +3.6% → +3.2%

地價調查（截至7月1日）

• 大津町：2024年+19.4% → 2025年+11.6% → 2026年+6.5%
• 菊陽町：+16.9% → +11.1% → +4.8%
• 合志市：+8.8% → +5.6% → +4.4%
• 熊本縣整體：+1.8% → +1.7% → +1.3%

依用途來看，2026年地價調查的結果如下（括弧內為2025年）。

• 住宅地：大津町+4.0%（+6.8%）、菊陽町+3.6%（+8.2%）、合志市+3.4%（+4.2%）
• 商業地：菊陽町+6.6%（+17.4%）、大津町+5.1%（+13.7%）、合志市+2.5%（+2.9%）
• 工業地：大津町+22.9%（+29.7%）、合志市+20.8%（+26.3%）、菊陽町+7.1%（+12.0%）

比較這3年，地價公示中大津町與菊陽町是2025年最大，地價調查中3個市町都是2024年最大。依本公司的看法，漲勢的高峰在2024年後半。同時列為兩項調查地點的大津町住宅地（熊本大津-1／大津-301），2024年後半的半年漲幅為+6.9%，是最大的一段，之後則是2%至3%多。熊本縣在2026年地價調查的發表中也表示，「繼2025年（令和7年）調查之後，2026年（令和8年）調查的漲幅也縮小了」。

不過，並不是漲勢已經停止。這裡列出的菊陽町、大津町、合志市各地點，2026年全都比前一年上漲。住宅地平均+3%至4%多的漲法，與熊本縣整體住宅地（地價調查為+0.8%）相比，仍是較大的數字。

地價並不等於「那塊土地的價格」

地價公示與地價調查的價格，是針對選定的單一地點，以該地點的條件所判定的價格。它並不直接代表買賣附近土地時的成交價。

出現差異的主要原因如下。

• 地點的條件是固定的：每個地點的面積、形狀、前面道路的寬度、用途地域（類似台灣的土地使用分區）都已確定。例如菊陽5-1（地價公示）是988㎡的近鄰商業地域，熊本大津9-1是4,601㎡的工業地。面積或道路條件不同的土地，不能套用同樣的單價
• 區域不同就是不同的土地：合志6是市街化調整區域的住宅地，大津町的地點則位於未劃線的都市計畫區域。即使在同一個町，區域或農地的分類不同，能蓋的建築就不同，價格也會差很多（→ 工廠用地的文章）
• 「正常價格」是排除了急著賣、急著買等情況之後的價格：實際交易時，價格會因賣出時期、買方的目的、有無建物等而變動

因此，本公司不提供「這個地區的行情是每㎡〇日圓」這類地區平均的數字。即使在同一個大字之內，是否為角地（轉角地）、道路寬度、是否需要整地，價格都可能相差數倍。地價請作為觀察「該地區的價格往哪個方向、變動多少」的參考，個別土地的價格，則是與附近條件相近的成交或出售案例比較後再來考慮。

本公司收到的熊本案件

截至2026年10月23日，本公司收到的熊本案件至少有340件（所在地標明「熊本縣」的案件，涵蓋土地、收益型物件、飯店、獨棟住宅等所有種類。僅寫到町名的資料未計入，因此寫「至少」）。

若只看土地的資訊（含地上有建物者），則有179筆。

• 土地資訊中，位於菊陽町、大津町、合志市、菊池市與熊本市北區、東區這6個市區町的，179筆中有115筆（約64%）
• 依市町別，土地資訊以大津町61筆最多，其次是菊池市17筆、菊陽町14筆、熊本市東區14筆、合志市7筆、熊本市北區2筆

關於統計：這是本公司收到的案件件數，並非熊本不動產市場整體的數字。計算方式，以及為何無法比較各月的變化，請見（→ 工廠用地的文章）。

地價大幅上漲的這6個市區町，集中了土地資訊的約六成。不過，出售價格取決於賣方的期望，不一定與地價的漲幅一致。在地價趨於平穩的現在，確認出售價格與實際成交價格的差距，比以往更為重要。

如果您有想買的候補土地，在意價格是否合理，請將所在地與出售價格寄給我們。諮詢（免費・可使用中文）

給土地持有者／給想購買土地的人

在熊本持有土地的人

地價漲幅變小，並不表示「現在是最高點」。何時出售，不只看地價的走勢，也會因土地的區域、面積、可能的買方而不同。

本公司會詢問您土地的所在地，調查並告知附近地價公示、地價調查地點的變動、區域與農地的分類、附近的出售狀況。稅金的計算與繼承的手續，請向稅理士（日本的稅務專業人士）等專業人士諮詢。必要時，我們可以協助轉介專業人士。

想在熊本買土地的人

若以2024年、2025年那樣每年漲2至3成為前提來評估價格，需要多加留意。地價的數字是單一地點的評價，與您的候補土地條件不同。建議先確認候補土地的區域、可興建的建物、道路條件，再來判斷價格是否合理。

常見問題

熊本的房價（房屋價格），也漲了和地價一樣多嗎？

地價公示與地價調查只評價土地。它們並不代表包含建物的房屋或大樓的價格變動。房屋價格也會因建物的屋齡與面積而有很大差異。如果您在意附建物物件的價格，請就個別物件向我們諮詢。

1㎡的價格換算成坪大約是多少？

1坪是3.3058㎡。例如大津9-1在2026年的價格是每㎡51,000日圓，換算成坪約為16.9萬日圓。不過，地點的價格是以該地點的條件所得出的價格。

可以用中文諮詢嗎？

表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。

如果您想了解在熊本持有土地的價格參考，請告訴我們所在地與面積。我們不提供單一的估價數字，而是提供判斷價格所需的資料：區域、農地分類、附近公示地價的變動。若您有想買的候補土地，請寄來所在地與出售價格。我們會回覆與條件相近土地比較、用來思考價格的材料。諮詢與調查皆免費。可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。熊本營業所：熊本市中央區，JR熊本站步行約5〜10分鐘。