熊本の地価はどう動いたか 菊陽・大津・合志を公示地価・基準地価で見る
熊本営業所読了 17分
半導体の工場が菊陽町に建ってから、「熊本の地価はどこまで上がったのか」「今から買うのは遅いのか」というご相談をよくいただきます。熊本で土地を持っている方からは、「うちの土地も上がっているのか」と聞かれます。
この記事では、国の地価公示と熊本県の地価調査の公表値を使って、菊陽町・大津町・合志市と、熊本市の北区・東区の地価が2020年から2026年までにどう動いたかを見ていきます。地点ごとに、地点番号と所在地も書きます。
先にお伝えすると、次の3つです。
- 2020年から2026年で、価格が2倍から3.5倍になった地点があります。 特に大きいのは工業地と、幹線道路沿いの商業地です
- 2026年は、上昇幅がはっきり小さくなりました。 1月時点の地価公示でも、7月時点の地価調査でも、菊陽町・大津町・合志市の大津町と菊陽町の平均の上がり方は前の年の半分前後で、合志市も小さくなりました。ただし、下がったわけではありません
- 地価は「1つの地点の評価」です。 近くの土地の値段を、そのまま表すものではありません
地価公示と地価調査（基準地価）の違い
公表される地価には、主に2つあります。どちらも、1㎡あたりの「正常な価格」を不動産鑑定士の評価をもとに判定したものです。
- 地価公示（公示地価）：国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の価格を判定し、3月に公表します。熊本県では2026年に247地点です
- 都道府県地価調査（基準地価）：熊本県知事が、毎年7月1日時点の価格を判定し、9月に公表します。熊本県では2026年に482地点です。2026年の結果は9月16日に公表されました
2つは時点が半年ずれているので、組み合わせると半年ごとの動きが分かります。同じ土地が両方の地点になっていることもあります。たとえば大津町大字大津字南楽善231番6は、地価公示では「熊本大津-1」、地価調査では「大津-301」です。2026年1月の公示価格は1㎡50,700円、2026年7月の調査価格は52,200円でした。
地点番号の読み方は、「市町村名-番号」が住宅地、「5-」が商業地、「9-」が工業地です。たとえば「菊陽5-1」は菊陽町の商業地の1番目の地点です。
「大津町の工業地が全国1位」は本当か
本当です。ただし、どの調査の、どの数字かを分けて見る必要があります。
- 2024年の地価調査（7月1日時点）：大津9-1（大津町大字室字狐平1576番1）が前年比+33.3%で、全国のすべての調査地点の中で1位でした。同じ年、大津町の商業地2地点も+33.3%で、同じく1位に並んでいます
- 2025年の地価公示（1月1日時点、3月公表）：熊本大津9-1（大津町大字杉水字水口3327番1）が1㎡30,000円から40,000円へ、+33.3%。工業地の地点としては全国1位で、住宅地・商業地を含む全地点では全国4位でした。大津町の工業地の平均としても、全国の市区町村の中で1位です。大津町の公示の工業地はこの1地点だけなので、町の平均とこの地点の上昇率は同じ数字になります
- 2026年の地価公示：熊本大津9-1は40,000円から50,400円へ、+26.0%。上昇幅は縮みましたが、工業地の地点としては全国1位、全地点では全国9位です
- 2025年の地価調査（7月1日時点、9月公表）：大津9-1が+29.7%で、全地点では全国3位、大津町の工業地の平均は市区町村の中で全国1位でした
- 2026年の地価調査（9月公表）：大津9-1は41,500円から51,000円へ、+22.9%。市区町村の工業地の平均では全国4位になりました。1位は菊池市（菊池9-1、+26.0%）です
「+33.3%」という同じ数字が2回出てきますが、2024年の地価調査と2025年の地価公示の、別の地点の数字です。
住宅地：2020年から2026年まで
価格はすべて1㎡あたりです。年は価格の時点（地価公示は1月1日、地価調査は7月1日）です。かっこ内の前年比は、公表価格から計算して、公表されている変動率と一致することを確かめました。
- 菊陽3（地価公示） 菊陽町大字津久礼字宮ノ上324番27：2020年49,500円 → 2026年82,300円（1.66倍）。前年比は2024年+12.3%、2025年+17.0%、2026年+6.9%
- 菊陽4（地価公示） 菊陽町武蔵ヶ丘1丁目3600番266：60,500円 → 85,000円（1.40倍）。2025年+7.0%、2026年+4.8%
- 熊本大津1（地価公示） 大津町大字大津字南楽善231番6：34,100円 → 50,700円（1.49倍）。2025年+12.9%、2026年+5.4%
- 大津1（地価調査） 大津町大字大津字上鶴1467番5：37,500円 → 55,000円（1.47倍）。2024年+10.5%、2025年+5.1%、2026年+3.6%
- 合志2（地価公示） 合志市幾久富字中沖野1758番320：58,400円 → 83,000円（1.42倍）。2024年+10.7%、2025年+7.0%、2026年+4.1%
- 合志6（地価公示） 合志市御代志字小池817番40：23,000円 → 40,000円（1.74倍）。2025年+21.7%、2026年+13.3%。市街化調整区域にある地点で、2025年・2026年とも県内の住宅地で上昇率1位でした
- 熊本北10（地価公示） 熊本市北区武蔵ケ丘3丁目29番：64,800円 → 83,000円（1.28倍）。2025年+7.8%、2026年+5.5%
- 熊本東2（地価公示） 熊本市東区尾ノ上2丁目294番：93,900円 → 115,000円（1.22倍）。2025年+4.8%、2026年+5.5%
菊陽町・大津町・合志市の住宅地は、2020年から2026年で1.4倍から1.7倍台になりました。菊陽町・大津町・合志市のどの地点も、上昇がいちばん大きかったのは2024年か2025年で、2026年は小さくなっています。
熊本市東区の熊本東2は、上がり方は小さいものの、2026年も上昇幅が広がっています。熊本市の住宅地全体でも、2026年の地価公示の平均は+3.4%で、前の年の+3.2%と同じくらいです。郊外の町で上昇が小さくなる一方、熊本市の平均は2026年も前の年並みの上がり方でした。
商業地：幹線道路沿いは2倍以上に
- 菊陽5-1（地価公示） 菊陽町大字津久礼字石坂2343番2：2020年56,000円 → 2026年140,000円（2.50倍）。2023年+21.7%、2024年+30.8%、2025年+30.9%、2026年+12.0%
- 熊本大津5-1（地価公示） 大津町大字大津字拾六番町屋敷1096番2外：46,500円 → 104,000円（2.24倍）。2024年+33.2%、2025年+24.0%、2026年+8.9%
- 菊陽5-1（地価調査） 菊陽町光の森7丁目2番9外：127,000円 → 260,000円（2.05倍）。2023年+25.3%、2026年+6.1%
- 大津5-1（地価調査） 大津町大字室字門出176番4：60,500円 → 143,000円（2.36倍）。2024年+33.3%、2025年+13.3%、2026年+5.1%
- 熊本北5-1（地価調査） 熊本市北区武蔵ヶ丘3丁目6番：99,000円 → 142,000円（1.43倍）。2024年+9.1%、2025年+9.2%、2026年+8.4%
公示の菊陽5-1は2023〜2025年に毎年20〜30%台で上がりました。ほかの地点も、年によっては10%台から30%台の上昇でした。2026年は5〜12%です。熊本市北区の熊本北5-1は、2023年以降、毎年8〜9%台で上がっています。
工業地：3倍を超えた地点も、2026年は縮小
- 大津9-1（地価調査） 大津町大字室字狐平1576番1：2020年14,500円 → 2026年51,000円（3.52倍）。2022年+19.6%、2023年+31.1%、2024年+33.3%、2025年+29.7%、2026年+22.9%
- 菊池9-1（地価調査） 菊池市旭志川辺字四東沖1126番7：9,600円 → 33,400円（3.48倍）。2026年+26.0%で、全国のすべての調査地点の中で7位、工業地では全国1位
- 熊本大津9-1（地価公示） 大津町大字杉水字水口3327番1：2024年に新しく設けた地点です。2024年30,000円 → 2025年40,000円（+33.3%）→ 2026年50,400円（+26.0%）
- 合志9-301（地価調査） 合志市幾久富字山下1600番3：2023年22,000円 → 2026年43,500円（1.98倍）。2024年+29.5%、2025年+26.3%、2026年+20.8%
- 菊陽9-1（地価調査） 菊陽町大字津久礼字平ノ上6番2外：2023年80,000円 → 2026年120,000円（1.50倍）。2024年+25.0%、2025年+12.0%、2026年+7.1%。県の地価調査の工業地で、最も価格が高い地点です
- 熊本東9-1（地価調査） 熊本市東区御領6丁目184番1：45,300円 → 85,000円（1.88倍）。2024年+20.8%、2025年+17.2%、2026年+13.3%
工業地は、住宅地や商業地より上がり方が大きく、2026年もまだ20%台の地点があります。ただ、ここに挙げた地点はどれも、2026年の上昇率が前の年より小さくなりました。菊陽町の菊陽9-1は、2024年の+25.0%から2025年に+12.0%まで縮み、2026年は+7.1%です。一方、大津・菊池・合志の工業地は2025年も26〜30%台でした。
なお、工業地の地点は数が少なく、熊本県の地価調査で23地点、地価公示で9地点です。1地点の動きが町の平均をそのまま決めることもあります。
土地をお持ちで、今の動きの中で売るか持つかを考えたい方は、所在地だけでもお知らせください。売る場合の進め方は（→ 土地を売る記事）に書いています。売却を相談する（無料・中国語OK）
上昇は落ち着いてきたか：町ごとの平均で見る
町ごとの平均変動率（全用途。前年と同じ地点だけで計算した平均）は、次のとおりです。
地価公示（1月1日時点）
- 大津町：2024年+17.8% → 2025年+20.0% → 2026年+11.5%
- 菊陽町：+13.0% → +14.5% → +6.9%
- 合志市：+10.0% → +9.0% → +5.7%
- 熊本県全体：+2.8% → +3.6% → +3.2%
地価調査（7月1日時点）
- 大津町：2024年+19.4% → 2025年+11.6% → 2026年+6.5%
- 菊陽町：+16.9% → +11.1% → +4.8%
- 合志市：+8.8% → +5.6% → +4.4%
- 熊本県全体：+1.8% → +1.7% → +1.3%
用途ごとに見ると、2026年の地価調査では次のとおりです（かっこ内は2025年）。
- 住宅地：大津町+4.0%（+6.8%）、菊陽町+3.6%（+8.2%）、合志市+3.4%（+4.2%）
- 商業地：菊陽町+6.6%（+17.4%）、大津町+5.1%（+13.7%）、合志市+2.5%（+2.9%）
- 工業地：大津町+22.9%（+29.7%）、合志市+20.8%（+26.3%）、菊陽町+7.1%（+12.0%）
この3年で比べると、地価公示では大津町と菊陽町が2025年、地価調査では3つの市町とも2024年がいちばん大きくなっています。当社の見方では、勢いのピークは2024年後半です。両方の調査に入っている大津町の住宅地1地点では、2024年後半の半年が+6.9%で最も大きく、その後は2〜3%台です。熊本県も、2026年の地価調査の発表で「R7調査に引き続きR8調査でも上昇幅は縮小した」としています。
一方で、上昇が止まったわけではありません。ここで取り上げた菊陽町・大津町・合志市の地点は、2026年もすべて前の年より上がっています。住宅地の平均で+3〜4%台という上がり方は、熊本県全体の住宅地（地価調査で+0.8%）と比べると、まだ大きい数字です。
地価は「その土地の値段」ではありません
地価公示と地価調査の価格は、選ばれた1つの地点について、その地点の条件で判定した価格です。近くの土地を売り買いするときの値段を、そのまま表すものではありません。
違いが出る主な理由は、次のとおりです。
- 地点の条件が決まっている：地点ごとに、広さ、形、前面道路の幅、用途地域が決まっています。たとえば菊陽5-1（地価公示）は988㎡の近隣商業地域、熊本大津9-1は4,601㎡の工業地です。広さや道路の条件が違う土地には、同じ単価は当てはまりません
- 区域が違えば別の土地：合志6は市街化調整区域の住宅地、大津町の地点は線引きのない都市計画区域にあります。同じ町の中でも、区域や農地の区分が違えば建てられる建物が変わり、値段も大きく変わります（→ 工場用地の記事）
- 「正常な価格」は、急いで売る・買うといった事情を除いた価格：実際の取引では、売る時期、買う人の目的、建物の有無などで値段が動きます
このため当社では、「この地区の相場は1㎡〇円」という地区平均の数字はお出ししていません。同じ大字の中でも、角地か、道路の幅、造成が要るかで、値段が何倍も違うことがあるからです。地価は「その地域の値段がどちらに、どれくらい動いているか」を見る目安として使い、個々の土地の値段は、近くの同じような条件の取引や売り出しと比べて考えます。
当社に寄せられた熊本の案件
当社に寄せられた熊本の案件は、2026年10月23日時点で、少なくとも340件です（所在地に「熊本県」と書かれた、土地・収益物件・ホテル・戸建てなど全種別の数。町名だけで書かれた投函は数えていないため、「少なくとも」としています）。
土地の情報（建物付きを含む）に絞ると、179件です。
- 土地の情報のうち、菊陽町・大津町・合志市・菊池市と熊本市の北区・東区の6つの市区町にあるものは、179件中115件（約64%）でした
- 市町別では、土地の情報のうち大津町が61件で最も多く、菊池市17件、菊陽町14件、熊本市東区14件、合志市7件、熊本市北区2件と続きます
集計について：当社に寄せられた案件の件数で、熊本の不動産市場全体の数ではありません。数え方と、月ごとの推移が比べられない理由は（→ 工場用地の記事）に書いています。
地価が大きく上がった6つの市区町に、土地の情報の約6割があります。ただ、売り出しの値段は売る方の希望で決まるので、地価の上がり方と同じとは限りません。地価が落ち着いてきた今は、売り出しの値段と実際の取引の値段の差を確かめることが、これまで以上に大事になっています。
買う候補の土地があって、値段が妥当か気になる方は、所在地と売り出しの値段をお送りください。相談する（無料・中国語OK）
持っている方へ・買う方へ
熊本で土地をお持ちの方
地価の上がり方が小さくなったことは、「今がいちばん高い」という意味ではありません。売る時期は、地価の動きだけでなく、土地の区域や広さ、買い手になりそうな人で判断が変わります。
当社では、お持ちの土地の所在地をうかがい、近くの地価公示・地価調査の地点の動き、区域や農地の区分、近くの売り出しの状況を調べてお伝えします。税金の計算や相続の手続きは、税理士などの専門家にご相談いただくことになります。必要なときは専門家におつなぎします。
熊本で土地を買いたい方
2024年や2025年のように、毎年2〜3割上がる前提で値段を考えるのは注意が必要です。地価の数字は1地点の評価なので、候補の土地とは条件が違います。候補の土地の区域、建てられる建物、道路の条件を確かめたうえで、値段が妥当かを考えることをおすすめします。
よくいただくご質問
熊本の房價（家の値段）も、地価と同じだけ上がっていますか？
地価公示と地価調査は、土地だけの評価です。建物を含めた家やマンションの値段の動きは表していません。家の値段は、建物の古さや広さでも大きく変わります。建物付きの物件の値段が気になる場合は、物件ごとにご相談ください。
1㎡の価格を坪に直すと、どれくらいですか？
1坪は3.3058㎡です。たとえば大津9-1の2026年の価格は1㎡51,000円なので、坪に直すと約16.9万円です。ただし、地点の価格は、その地点の条件での価格です。
中国語で相談できますか？
フォームとメールでは、中国語でご相談いただけます。返信も中国語でお送りします。
熊本でお持ちの土地について値段の目安を知りたい方は、所在地と広さを教えてください。当社は値段そのものではなく、値段を考えるための材料（区域・農地の区分・近くの公示地価の動き）をお返しします。買う候補の土地がある方は、所在地と売り出しの値段をお送りください。同じような条件の土地と比べて、値段を考えるための材料をお返しします。フォームとメールでは中国語でご相談いただけます。返信も中国語でお送りします。
出典（確認日 2026-10-26）
- 熊本県 令和8年地価公示（熊本県分）資料（2026年3月18日） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/304299.pdf
- 熊本県 令和7年地価公示（熊本県分）資料（2025年3月19日） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/274561.pdf
- 熊本県 令和8年熊本県地価調査 概要（2026年9月16日） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/318671.pdf ／価格一覧表 /318673.pdf
- 熊本県 令和7年熊本県地価調査 概要（2025年9月17日） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/289890.pdf
- 国土交通省 地価公示・地価調査の上昇率順位表 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001873084.pdf ／ https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001986150.pdf
- 熊本県 令和6年熊本県地価調査 概要（2024年9月18日、10月2日一部修正） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/259205.pdf
- 国土交通省 令和8年都道府県地価調査 工業地の上昇率順位表（圏域別） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/002021924.pdf
- 国土数値情報 地価公示データ（L01、2026年・熊本県） https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L01-2026.html （CC BY 4.0）
- 国土数値情報 都道府県地価調査データ（L02、2026年・熊本県） https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html （CC BY 4.0）
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 出典表示：「国土数値情報（地価公示データ・都道府県地価調査データ）（国土交通省）を加工して作成」
熊本での一歩を、一緒に考えます。