熊本で事務所・店舗を借りるとき　台湾の会社が最初の1年でつまずくところ

熊本に事務所や店舗を構える台湾の会社の担当者の方へ。台北・台中・台南・高雄など、どの都市から進出する場合でも、日本の事業用の賃貸借には、最初の1年のうちに確かめておきたい決まりがあります。工場の近くに技術者の拠点を置く場合も、熊本市の中心部に営業の窓口を置く場合も、店舗を出す場合も同じです。

日本の事業用の賃貸借には、台湾の方が戸惑いやすい決まりがいくつかあります。たとえば、預けたお金の一部が返ってこない「償却」、更新のない「定期借家」、退去の何か月も前に出す「解約予告」、借りたときの状態に戻す「原状回復」です。

さらに、日本法人をつくる前後に借りる場合は、「誰の名義で借りるか」「その住所で登記できるか」「銀行口座の開設に使えるか」も関わってきます。この記事では、場所の選び方、契約で確かめること、登記と口座との関係を順に説明します。内容は2026年10月に確かめた公的な資料に基づきます（各資料の時点は本文に記載）。

熊本市中心部と、菊陽・大津・空港の周りでは、事務所の条件が違います

熊本で事務所を探すとき、候補は大きく2つに分かれます。熊本市の中心部（中央区など）と、工場が集まる菊陽町・大津町・合志市と空港の周りです。

熊本市中心部：事務所ビルが集まり、オフィスの空室率は下がる見込みです

熊本市の中心部には、県庁・市役所、金融機関、専門家の事務所などが集まっています。取引先や行政との打ち合わせが多い会社には、移動の負担が小さい場所です。

熊本市が2026年6月に公表した資料（日本不動産研究所のデータをもとに作成、調査時点は2025年10月）には、熊本市内のオフィス（2025年10月時点の調査）について次のように書かれています。

• 大型ビルの供給は、2023年が最後です
• 空室率は、2023年が8.6%、2024年が7.2%でした。目立った供給がなければ、緩やかに下がる見込みとされています
• 2020年代に建ったビルの最高賃料の水準は、1坪（3.3058㎡）あたり1.6万〜1.8万円です（福岡市は3.0万〜3.2万円）

新しい大きなビルが増えていないため、広い面積や新しいビルを希望すると、候補が少なくなることがあります。上の賃料は「最高の水準」で、実際の賃料はビルの築年数・場所・広さによって大きく変わります。

菊陽・大津・合志：工場に近い一方で、事務所ビルは多くありません

工場の近くに事務所を置くと、工場への行き来が楽になります。一方で、この地域は住宅や農地が中心で、事務所ビルは多くありません。

この地域では、店舗や事務所に使える平屋の建物、倉庫付きの事務所、住宅以外にも使える建物など、事務所ビル以外の建物も候補に入れて探すことになります。用途によっては、建物の用途の変更や、用途地域の制限を確かめる必要があります（→ 飲食店を開く記事）。

通勤の時間は、朝の渋滞を前提に考える

熊本都市圏は朝と夕方の渋滞が課題で、熊本市中心部と菊陽・大津の工場のあいだは、地図上の距離よりも時間がかかることがあります。渋滞の対策や通勤の時間の考え方は、（→ 社宅と賃貸の記事）で説明します。

空港の近さ：台湾との行き来が多い会社の場合

阿蘇くまもと空港は大津町・菊陽町の近くにあります。2026年10月26日の空港の案内では、台北（桃園）、高雄、台中への便が出ています。台南からお越しの場合は、高雄か台北の便を使うことになります。路線や便数は季節によって変わるので、最新の情報は空港や航空会社でご確認ください。

熊本県は、空港と熊本駅を結ぶ空港アクセス鉄道を計画しています。県の調査結果では、肥後大津駅から分かれるルートで、開業は2034年度末を想定、熊本駅から空港駅までは普通で約48分、快速で約39分とされています。まだ計画の段階で、開業の時期は変わることがあります。

選ぶときの目安

• 行政・金融機関・取引先との打ち合わせが多い：熊本市中心部
• 工場への行き来が多い、技術者が中心：菊陽・大津・合志
• 台湾からの出張が多い：空港の周り。ただし事務所に使える建物が少ないので、候補は広めに

当社調べ：熊本の売り情報は、少なくとも340件寄せられています

当社に寄せられた熊本の案件（所在地に「熊本県」と書かれたもの、2026年10月23日時点）は、少なくとも340件です。このうち一棟の収益物件（アパート・マンション・ビルなど、一棟で貸している建物）は87件で、市町別の内訳は（→ 社宅と賃貸の記事）に書きます。

集計について：当社に寄せられた売り物件の件数で、借りられる事務所の数や、熊本の不動産市場全体の数ではありません。町名だけで所在地が書かれた投函は数えていないため、「少なくとも」としています。

工場の近くで事務所を探すときは、事務所ビルだけで探すと候補が見つからないことがあります。広さ・人数・希望の地域を送っていただければ、事務所ビル以外の建物も含めて候補をお探しします。相談する（無料・中国語OK）

契約で確かめること（1）お金：預けるお金、返ってこないお金

日本の事業用の賃貸借では、毎月の賃料のほかに、契約のときにまとまったお金がかかります。名前が似ていても、返ってくるお金と返ってこないお金があるので、契約書で一つずつ確かめてください。

• 敷金・保証金：借りる側が貸主に預けるお金です。民法では、賃貸借が終わって建物を返したときに、未払いの賃料などを差し引いて返すものとされています。事業用では「保証金」と呼ぶことも多く、金額は賃料の何か月分という形で決まります
• 償却（敷引き）：預けた敷金・保証金のうち、退去のときに返ってこない部分を、あらかじめ契約で決めておくものです。「保証金10か月分、償却2か月分」のように書かれます。法律で決まった制度ではなく、契約の内容で決まります
• 礼金：契約のときに貸主に払い、返ってこないお金です。これも契約によって、あったりなかったりします
• 仲介手数料：不動産会社が仲介した場合に、不動産会社に払う手数料です。上限は国の告示で決まっていて、貸主と借主の両方から受け取る合計で、消費税を除いた賃料の1か月分の1.1倍（手数料の消費税を含む）までです。長く使われていない空き物件などには、別の上限も定められています。住宅の場合は、承諾がなければ片方から0.55倍までという決まりがありますが、事務所・店舗にはこの決まりはありません。そのため、事務所・店舗では、借主が1.1倍を払う契約もあります。当社の手数料は、契約の前に金額をお示しします
• 消費税：事務所・店舗の賃料には、消費税がかかります（住宅の賃料は非課税です）。見積もりの賃料が税込みか税抜きかを確かめてください
• 保証人・保証会社：日本法人を新しくつくった場合、決算書がないため、代表者などの保証人や、家賃保証会社の利用を求められることがあります。個人が保証人になるとき、その契約には保証の上限額（極度額）を書く必要があり、書かれていない保証は無効とされています（民法465条の2）。事業用の場合、借りる側は保証人に財産や収支の状況を伝える必要もあります（民法465条の10）

金額や呼び方は、地域や貸主によって違います。「最初にいくら払い、出るときにいくら返ってくるか」を、契約の前に一覧にしてもらうと、比べやすくなります。

契約で確かめること（2）期間：更新、定期借家、解約予告

普通借家と定期借家

日本の建物の賃貸借には、大きく2つの種類があります。

• 普通借家：期間が終わっても、原則として更新されます。更新のときに「更新料」を払う契約もあります。貸主が更新を断るには「正当な理由」が要ります（借地借家法28条）。期間を1年未満にすると、期間の定めがない契約とみなされます
• 定期借家：期間が終わると、更新されずに終わります。続けて使いたい場合は、貸主と合意して新しく契約を結び直します。書面（電子の記録を含む）で契約し、貸主は事前に「更新がない」ことを書いた書面を渡して説明する必要があります（借地借家法38条）。借主の承諾があれば、この書面は電子でも渡せます（同条4項）。

定期借家は、ビルの建て替えの予定がある場合などに使われます。「長く使うつもりで借りたのに、期間が終わったら出なければならなかった」ということが起こりうるので、契約書の種類を最初に確かめてください。

途中で解約できるか

台湾の会社がつまずきやすいのが、途中の解約です。

• 期間を決めた契約では、契約書に「途中で解約できる」と書かれていなければ、借りる側から途中で解約できません（民法618条）
• 途中で解約できる契約でも、「解約の6か月前までに通知する」のように、予告の期間が決められていることが多くあります。予告の期間の分は、使っていなくても賃料がかかります
• 定期借家の事務所・店舗には、住宅のような途中解約の特別な決まりはありません。途中で解約できるかは、契約の内容で決まります

日本での事業の計画がまだ固まっていない最初の1年は、「何か月前に言えば出られるか」が大事になります。人数が増えて広い事務所へ移るときも、同じ予告の期間がかかります。

契約で確かめること（3）入るときと出るとき：内装工事と原状回復

内装工事には、貸主の承認が要ります

事務所の間仕切り、店舗の厨房や看板などの工事は、多くの契約で、事前に貸主の承認を得ることとされています。ビルによっては、工事の会社を貸主が指定することもあり、その場合は費用が見積もりより高くなることがあります。工事の範囲・会社・費用の負担を、契約の前に確かめてください。

熊本市では、建物やその一部を使い始める7日前までに、管轄の消防署へ「防火対象物使用開始届出書」を出すことが、熊本市の火災予防条例で決まっています。間仕切りの工事で、火災報知器などの設備の変更が要ることもあるので、工事の計画の段階で消防署に相談することが案内されています。熊本市以外の町では、それぞれの消防本部にお問い合わせください。

出るときは「原状回復」

退去するときは、借りたときの状態に戻して返すのが原則です。民法では、普通に使って生じた傷みや古くなったことによる傷みは、借りた側が戻さなくてよいとされています。ただし、事業用の契約では、こうした傷みも借りた側が直すという特約が付くことがあります。

国土交通省の原状回復のガイドラインは、住宅を対象にしたものです。事務所・店舗では、契約書に書かれた内容が基準になります。

• スケルトン返し：店舗などで、内装や設備をすべて取り除き、床・壁・天井がむき出しの状態にして返すことです。飲食店の場合、費用が大きくなることがあります
• 居抜き：前の借主の内装や設備を残したまま引き継ぐことです。出るときにどこまで戻すのかを、契約で決めておく必要があります。借りたときの状態は、写真と書面で残しておいてください

日本法人をつくる前に借りるとき：誰の名義で借りるか

台湾の会社が熊本に日本法人をつくる場合、順番の問題が起こります。会社の設立の登記には本店の住所が要ります。一方で、事務所の賃貸借契約は、まだ存在しない日本法人の名義では結べません。

考えられる方法は、主に次のとおりです。

• 台湾の親会社の名義で借りる：日本法人ができたあとで、日本法人の名義に変えます。賃借権を譲ることになるため、貸主の承諾が要ります（民法612条）。親会社から日本法人へ又貸し（転貸）する場合も、同じく承諾が要ります
• 代表者の個人の名義で借りる：日本法人ができたあとで名義を変えます。名義を変えるときの条件や、代表者の保証が続くかを確かめておく必要があります
• 日本法人ができてから借りる：設立の手続きのあいだは、別の住所（後で説明するシェアオフィスなど）を使い、設立後に事務所を借ります

どの方法が使えるか、名義を変えるときに手数料や新しい契約が要るかは、貸主との相談で決まります。最初の申し込みのときに「設立後に日本法人へ名義を変えたい」と伝えておくと、話が進みやすくなります。

日本法人をつくらず、台湾の会社のまま日本で継続して取引をする場合は、外国会社としての登記が要ります（会社法817条・818条・933条）。設立や登記の手続きは、司法書士・行政書士などの専門家にご依頼ください。

名義の決め方が分からないときは、ご相談ください。貸主に確かめるべきことを、契約の前に整理してお伝えします。相談する（無料・中国語OK）

登記・在留資格・銀行口座と、事務所の関係

本店の住所

日本の会社は、本店の住所を登記します。登記の内容は、誰でも登記事項証明書で見ることができます。

借りた事務所の住所で本店を登記する場合は、その契約で、本店の登記が認められているかを確かめてください。シェアオフィスやバーチャルオフィス（住所と郵便の受け取りだけを貸すサービス）の住所で登記できるかは、運営する会社の規約で決まります。

在留資格「経営・管理」

在留資格「経営・管理」では、日本に事業所があることが基準の一つです。出入国在留管理庁は、2025年10月16日に施行された改正のあと、自宅を事業所と兼ねることは原則として認められないとしています。月単位で借りるスペースは事業所と認められないとされ、契約の使用目的が事務所などの事業用であることも必要です。

在留資格の申請を予定している場合は、事務所を借りる前に、行政書士などの専門家にご相談ください。くわしくは（→ 飲食店を開く記事）で説明します。

銀行口座の開設

日本の金融機関は、法人口座の不正な利用を防ぐため、口座の開設の際に事業の実態を確認しています。金融機関は口座を開くときに事業の内容を確かめます（犯罪収益移転防止法）。賃貸借契約書の提出や事業所の訪問を求めることがあります。

扱いは金融機関によって違います。口座の開設が遅れると、賃料や給与の支払いの段取りにも影響するので、事務所を決める前に、口座を開く予定の金融機関に確かめておくことをおすすめします。

店舗を借りる場合

店舗の場合は、上の契約の話に加えて、その場所で営業できるかの確認が要ります。用途地域によって開ける店の種類と広さが決まっていて、飲食店は保健所の営業許可も必要です。くわしくは、店舗の記事で説明します（→ 飲食店を開く記事）。

熊本市の補助金

熊本市には、市内に事業所を新設・増設する会社への「企業立地促進補助金」があります。市の資料（2025年7月1日時点）では、製造業・物流業・情報通信関連産業が対象で、常用従業員を増やすことなどを条件に、賃料の2分の1を1〜3年間補助する内容が示されています。本社機能の移転やオフィスビルの建設への補助もあるとされています。

対象になるか、事前の手続きが要るかは、業種や計画で決まります。最新の内容は、熊本市の企業立地推進課にお問い合わせください。

当社の進め方：契約の前に、確かめることを一覧にします

当社では、事務所・店舗をご紹介するときに、次のことを調べてお伝えしています。

1. 場所：取引先・工場・空港への移動の時間と、通勤の手段
2. お金：最初に払うお金と、出るときに返ってくるお金の一覧
3. 期間：普通借家か定期借家か、途中で解約できるか、予告の期間
4. 工事と退去：内装工事の承認の条件、原状回復の範囲
5. 名義と登記：設立前の名義、名義の変更、本店の登記ができるか

貸主との条件の交渉は、当社が間に入ってお手伝いします。会社の設立、在留資格、税務の判断は、司法書士・行政書士・税理士などの専門家をご紹介します。

よくいただくご質問

契約書は中国語でもらえますか？

正式な契約書と重要事項説明書は日本語です。国土交通省の中国語の参考訳を並べて確かめる方法があります（→ 社宅と賃貸の記事）。法律上の判断が必要な点は、弁護士などの専門家へおつなぎします。

中国語で相談できますか？

フォームとメールでは、中国語でご相談いただけます。返信も中国語でお送りします。

熊本で事務所や店舗をお探しなら、広さ（または人数）、入居したい時期、希望の地域を送ってください。候補の物件と、その契約で気をつける点（最初に払うお金、途中の解約、原状回復、名義と登記）をまとめてお返事します。日本法人の設立前でも構いません。中国語でもご相談いただけます。

出典（確認日 2026-10-26）

• 熊本市 庁舎整備に関する特別委員会（2026年6月17日）参考資料3「オフィスマーケット調査結果」（日本不動産研究所のデータをもとに作成、調査時点2025年10月） https://www.city.kumamoto.jp/kiji00371350/3_71350_507379_up_pmm7jlmu.pdf ／掲載ページ https://www.city.kumamoto.jp/kiji00371350/index.html
• 国土交通省 報酬告示（令和6年国土交通省告示第949号による改正後） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750143.pdf
• 借地借家法（26条・28条・29条・38条〈4項を含む〉） https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
• 民法（465条の2・465条の10・612条・617条・618条・621条・622条の2） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
• 会社法（817条・818条・933条） https://laws.e-gov.go.jp/law/417AC0000000086
• 国税庁 タックスアンサー No.6201 非課税となる取引 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
• 熊本市 防火対象物使用開始届出 https://www.city.kumamoto.jp/kiji00369693/index.html
• 出入国在留管理庁 在留資格「経営・管理」に係る改正 https://www.moj.go.jp/isa/applications/resources/10_00237.html
• 出入国在留管理庁 在留資格「経営・管理」の事業所（月単位のスペース） https://www.moj.go.jp/isa/applications/resources/nyukan_nyukan43.html
• 熊本県・熊本市 トップ会談資料（令和7年度） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/295585.pdf
• 熊本県渋滞対策協議会 議事概要（2024年9月10日） https://www.qsr.mlit.go.jp/kumamoto/site_files/file/road/ir/2024-09juutaikyou_youshi.pdf
• 阿蘇くまもと空港 国際線の出発案内（2026年10月26日） https://www.kumamoto-airport.co.jp/flight-int/
• 熊本県 阿蘇くまもと空港アクセス鉄道に係る調査・検討結果 https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/life/248064_735434_misc.pdf
• 熊本市 事業者向け支援制度一覧（2025年7月1日時点） https://www.city.kumamoto.jp/kiji00332891/3_32891_466337_up_k8pgivu0.pdf
• 当社に寄せられた熊本の案件（2026年10月23日時点、所在地に「熊本県」と書かれた少なくとも340件、うち一棟の収益物件87件）