熊本で倉庫・物流用地を探す IC・空港・港からの距離と、建てられる区域
熊本営業所読了 18分
倉庫や物流施設の用地を探すときは、どのICを使い、主な配送先まで何時間で着くかを先に決めると、探す範囲が絞れます。次に、その土地に倉庫を建てられるか、自社で使う倉庫か他社の荷物を預かる倉庫かで、条件が変わります。熊本では、部品や材料を工場の近くに置きたい会社、九州全体へ配送する拠点を置きたい会社、台湾から届いた荷物を受ける会社などが、用地や貸倉庫を探しています。
倉庫の用地は、工場の用地と同じように、区域と農地の手続きで建てられるかどうかが決まります。その基本は、別の記事で説明しています（→ 工場用地の記事）。この記事では、高速道路のインターチェンジ（IC）・空港・港の位置、用途地域ごとの倉庫の扱い、倉庫業の登録、借りる場合の選び方など、倉庫・物流ならではの点を取り上げます。
熊本の物流の拠点：IC・空港・港
熊本は、九州の南北を結ぶ九州自動車道と、東西を結ぶ道路が交わる位置にあります。倉庫の用地を探すときは、まずどのICを使うかを決めると、探す範囲が絞れます。
九州自動車道のIC
熊本市とその周りには、北から次のICがあります。
- 植木IC（熊本市北区）：熊本市の北の入口です
- 熊本IC（熊本市東区）：菊陽町・合志市・大津町の工場地帯に近いICです
- 益城熊本空港IC（益城町）：阿蘇くまもと空港へ向かう道路につながっています
- 嘉島JCT（嘉島町）：九州自動車道と九州中央自動車道の分かれ目です。九州中央自動車道は、宮崎県の延岡JCTまでを結ぶ計画の道路です
- このほか、北熊本スマートIC（熊本市北区）と城南スマートIC（熊本市南区）があります
東西の道路：中九州横断道路
中九州横断道路は、大分市と熊本市を結ぶ自動車専用道路です。このうち熊本側の「大津熊本道路」は、大津町杉水から熊本市北区までの13.8km、4車線の計画です。
- 合志〜熊本（9.1km）：2023年に工事が始まりました
- 大津西〜合志（4.7km）：2025年10月に工事着手が発表され、12月に着工式がありました
- 2026年8月18日に、両方の区間の都市計画事業の承認・認可が告示されました
IC（大津西IC・合志ICなど）の名前は、今はどれも仮の名前です。開通の時期は、国土交通省 熊本河川国道事務所の発表でご確認ください。開通後の道路も考えて候補地を選ぶことをおすすめします。
空港と港
- 阿蘇くまもと空港（益城町・菊陽町・大津町にまたがる）：益城熊本空港ICに近く、菊陽町・大津町の工場地帯のそばにあります。熊本市は、空港からおおむね5km以内を、産業用地を誘導する地区の1つにしています（後で説明します）
- 熊本港（熊本市西区）と八代港（八代市）：熊本県によると、2つの港は韓国の釜山港と国際定期コンテナ航路で結ばれています（県のページは2023年7月時点）。台湾との航路の有無と便数は、港の管理者や船会社にお問い合わせください
当社調べ：倉庫を建てたい広い土地の多くは、用途地域の外にあります
当社に寄せられた熊本の案件（所在地に「熊本県」と書かれたもの）は、2026年10月23日時点で少なくとも340件で、このうち土地（建物付きを含む）は179件です。場所を特定できた152件のうち72件（47%）が用途地域の指定がない土地で、半導体の工場が集まる地域に限ると、102件のうち65件（64%）でした。数え方と注記は、工場用地の記事に書いています（→ 工場用地の記事）。
倉庫は、まとまった広さの平らな土地を必要とします。広さの分かる土地の情報147件のうち68件が1,000坪（約3,306㎡）以上で、そのうち市街化区域にあるのは5件でした（判定の確かさが低いものを含みます）。工場の近くで広い土地を探すと、市街化区域の外の土地が候補に多く入ってくるということです。用途地域の外の土地には、開発許可や農地転用の手続きが関わることが多く、買う前の確認が欠かせません。
集計について：当社に寄せられた熊本の案件の集計で、熊本の土地市場全体の割合ではありません。住所はほとんどが町名までしか分からないため、町の代表地点で区域を判定しています。2026年5月の区域区分の変更は反映されていない場合があります。
用途地域ごとに、倉庫を建てられるか
建築基準法では、用途地域ごとに建てられる建物が決まっています。倉庫は、「倉庫業を営む倉庫」と「自家用倉庫」で扱いが分かれます。
- 倉庫業を営む倉庫（他の会社の荷物を預かる倉庫）：準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域で建てられます。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、田園住居地域では建てられません
- 自家用倉庫（自社の荷物を置く倉庫。住宅などに附属するものを除く）：第二種中高層住居専用地域では2階以下かつ1,500㎡以下、第一種住居地域では3,000㎡以下まで建てられます。第二種住居地域から工業専用地域までは、広さの制限なく建てられます（田園住居地域は、農産物と農業の資材を置くものに限られます）。第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域では建てられません
同じ大きさの倉庫でも、自社で使うか、他社の荷物を預かるかで、建てられる用途地域が変わるということです。将来、倉庫を物流会社に貸したり、他社の荷物も預かったりする予定があるなら、最初から倉庫業の倉庫を建てられる用途地域で探すほうが安全です。
このほか、危険物を置く倉庫は、量によって建てられる用途地域がさらに限られます。地区計画や特別用途地区で、別に制限がかかっている場所もあります。
用途地域のない土地（線引きのない町）
大津町や菊池市のように線引きのない町では、用途地域の指定がない土地にも倉庫を建てられる場合があります。建築基準法で用途地域の指定のない区域に制限されているのは、床面積1万㎡を超える大きな店舗や劇場などで、倉庫はこの制限に当たりません。
ただし、次の手続きは別に要ります。
- 線引きのない都市計画区域では、3,000㎡以上の開発に開発許可が要ります（都市計画区域の外は1ha以上）
- 農地であれば、農地転用の許可が要ります。農地の区分によって、許可の見込みが大きく変わります（→ 工場用地の記事）
なお、大津町は、杉水周辺で用途地域を新しく指定する予定だと公表しています。2026年1月の町の都市計画審議会では、用途地域と特別用途地区の変更が議題になりました。決まった内容は、大津町の都市計画課にお問い合わせください。
市街化調整区域で、物流施設を建てる方法
熊本市・菊陽町・合志市・益城町・嘉島町には、市街化調整区域があります。市街化調整区域では原則として建物を建てられませんが、要件を満たして許可を受ければ、物流施設を建てられる場合があります。倉庫・物流で関わるのは、主に次の3つです。
1. 熊本市の「産業立地型地区計画」
熊本市は2024年9月5日に「産業立地型地区計画」の運用基準を作りました。対象の建物には、製造業の工場のほか、流通業務施設（トラックターミナル、倉庫、荷さばき場、卸売業や倉庫業の事務所など）も入っています。条件や手続きは工場用地の記事で説明しています（→ 工場用地の記事）。
対象になる地区は、ICや空港の周りです。
- ICの周り：植木IC、北熊本スマートIC、城南スマートIC、下硯川IC、和泉ICから、おおむね1km以内（ICにつながる決められた道路から、おおむね500m以内の範囲を含む地区もあります）
- 熊本空港周辺地区：空港からおおむね5km以内で、国道443号などの決められた道路沿い（おおむね500m以内）
既存の産業集積地に隣接する土地も対象です。地域拠点の周り（800m圏）などは除かれます。将来の追加を考える地区として、（仮称）熊本北IC、城山IC、砂原ICの周りも挙がっています。
2. 熊本県の「特定流通業務施設」の基準
熊本市以外の町では、県が開発許可を出します。県の開発審査会の基準には、「特定流通業務施設」の項目があります。主な条件は次のとおりです。
- 物資の流通の効率化に関する法律で認定を受けた計画（総合効率化計画）に載った施設であること
- トラック運送業の施設か、倉庫業の倉庫であること（自家用倉庫は対象外です）
- 県が決めた道路に面していること。決められているのは、熊本IC周辺の県道熊本益城大津線と、益城町・菊陽町を通る国道443号の一部区間で、指定道路は合わせて2km余りの区間だけです。間口の大部分がその道路に接している必要があります
- 市や町と事前に協議し、文書で回答を得ていること
使える場所はかなり限られます。候補地が条件の道路に面しているかは、地図だけでは判断が難しいため、迷ったらご相談ください。
3. 地域未来投資促進法（土地利用調整区域）
県の計画で「土地利用調整区域」とされた場所では、県の承認を受けた事業計画に基づいて、施設を建てられる場合があります。2023年の国の方針の改正で、ICや幹線道路の近くの物流施設も対象に入りました。
ただし、今の県の計画で、市街化調整区域でこの方法を使える場所は、熊本市の2か所（約28ha・約15ha）などごく一部に限られます。菊陽町・大津町には、この区域がありません。詳しくは工場用地の記事で説明しています（→ 工場用地の記事）。
どの方法も、計画づくりと行政との協議に時間がかかります。土地を買う前に、どの方法で建てるのかを決めておくことが大切です。
候補地が市街化調整区域かどうか、どの方法が考えられるかを調べてお伝えします。所在地をお送りください。相談する（無料・中国語OK）
倉庫業の登録が要るのは、他社の荷物を預かる場合
倉庫業法では、「倉庫業」を、他の人から預かった物品を倉庫で保管する営業としています。倉庫業を営むには、国土交通大臣の登録が要ります。
- 自社の製品・部品・材料を置くだけの倉庫：倉庫業に当たらないため、登録は要りません
- 取引先などの荷物を預かって、保管料を受け取る：原則として倉庫業に当たり、登録が要ります（運送や加工のついでに短い期間だけ預かる場合など、例外もあります）。登録には、倉庫の建物が法律の施設の基準に合っていることなども求められます
登録が要るかどうか、建物が基準に合うかは、九州運輸局や行政書士などの専門家にご確認ください。当社では、候補の倉庫が倉庫業の倉庫を建てられる用途地域にあるかを調べてお伝えします。
消防の設備：広さと天井の高さで変わります
倉庫は、消防法で決められた設備を備える必要があります。消防法施行令では、例えば次のように決まっています。
- 自動火災報知設備：倉庫で延べ面積500㎡以上のもの
- スプリンクラー設備：棚と昇降機で荷物を出し入れする「ラック式倉庫」で、天井の高さが10mを超え、延べ面積が700㎡以上のもの
リチウムイオン電池や薬品など、危険物を置く場合は、量によって別に許可や届出が要ります。置く物と量は、設計の前に決めて、消防署と相談しておくと安心です。
熊本で新しくできている大型の物流施設
熊本では、半導体の関連の需要を見込んだ物流施設の新設が続いています。事業者が公表した資料と報道から、主なものを挙げます。
- 熊本戸島ロジスティクスセンター（熊本市東区戸島町）：戸田建設・西日本鉄道・東京建物が、2026年1月に着工しました。延床面積74,479㎡、地上4階建てのマルチテナント型で、最大6テナントに分けて貸せる計画です。益城熊本空港ICから約5.5km、熊本ICから約8.8kmです。仕様は常温、1・2階は高床式（1.0m）、床荷重1.5t/㎡、有効高さ5.5m（1階の一部を除く）とされています。完成は2027年7月の予定です
- Marq 熊本菊池（菊池市）：日本GLPが2026年10月に完成を発表したと報じられています。延床面積18,120㎡、地上2階建てで、1社が建物全体を使う施設です。大津西IC（仮称）から2.8km、熊本空港から12kmとされています
- 熊本ロジスティクスセンター（大津町）：日新が2026年9月に完成を発表したと報じられています。延床面積11,189㎡、2階建ての一般の物流倉庫です
完成前に入居する会社が決まることもあり、空きは時期によって変わります。
2024年問題：トラックの残業の上限と、中継の拠点
2024年4月1日から、トラックなど自動車の運転の仕事にも、時間外労働の上限が適用されました。上限は、特別な事情がある場合でも年960時間です（休日の労働は含みません）。
これを受けて国土交通省は、1つの長い距離の運行を、途中の拠点で複数の運転者に分けて運ぶ「中継輸送」を勧めています。国の資料では、九州と関西・関東の間の輸送も例に挙がっています。
熊本に拠点を置くときは、主な配送先までの距離と、運転者の拘束時間の中で往復できるかを、最初に確かめておくことをおすすめします。
建てずに借りる：貸倉庫・BTS・マルチテナント型の違い
すぐに使いたい場合や、初めの投資を抑えたい場合は、借りる方法があります。主な形は3つです。
- 貸倉庫（今ある建物を借りる）：早く使い始められます。天井の高さ、床荷重、トラックをつける場所（バース）の数が、自社の荷物に合うかを確かめます
- BTS型（ビルド・トゥ・スーツ。1社の注文に合わせて建てて、長い期間借りる）：仕様を自社に合わせられます。その代わり、契約の期間が長く、途中で解約するときの条件が重くなることが多くあります
- マルチテナント型（大きな建物を複数の会社で分けて借りる）：必要な広さだけ借りられます。共用の通路やバースの使い方に決まりがあります
借りるときの契約の注意
- 定期建物賃貸借かどうか：期間が終わると更新されずに契約が終わる契約です（→ 事務所・店舗を借りる記事）
- 途中で解約できるか：解約の予告期間と、期間の途中で解約したときの違約金
- 原状回復の範囲：自社で付けたラック、空調、電気の設備を、退去のときに外す必要があるか
- 使い方の制限：倉庫業の登録をする予定があるか、危険物を置くか、24時間使うか。契約で決められた使い方と合っているかを確かめます
- 土地を借りて自社で建てる場合：事業用定期借地権（期間10年以上50年未満）を使う方法があります。この契約は公正証書でする必要があります
契約の内容は重要事項説明書と契約書でご確認いただき、法律の判断が要る点は弁護士などの専門家にご相談ください。
賃料は、場所、広さ、仕様、契約の期間で大きく変わります。公表されている熊本の倉庫の賃料の統計は見つからなかったため、この記事では数字を挙げていません。具体的な候補があれば、周りの例と合わせてお調べします。
当社の進め方：条件から、候補地と建てられるかを調べます
当社では、倉庫・物流施設の用地や建物をご紹介する前に、次のことを調べてお伝えしています。
- 場所：主な配送先、使うIC、空港・港までの距離。開通前の道路も含めて考えます
- 区域：用途地域、市街化調整区域かどうか。倉庫業の倉庫を建てられるか
- 農地と手続き：地目、農地の区分、開発許可の要否
- 建物の条件：借りる場合は、天井の高さ、床荷重、バースの数、契約の形
県や市町の窓口で確かめた結果、建てるのが難しい土地であれば、その理由とともにお伝えします。開発許可、農地転用、倉庫業の登録の申請は、行政書士などの専門家に依頼していただくことになります。必要に応じて、専門家におつなぎします。
よくいただくご質問
自社の部品を置く倉庫でも、倉庫業の登録が要りますか？
自社の物を置くだけなら、倉庫業の登録は要りません。取引先などの荷物を預かって保管料を受け取る場合は、原則として登録が要ります（運送や加工のついでに短い期間だけ預かる場合など、例外もあります）。どちらに当たるか迷う場合は、九州運輸局や行政書士にご確認ください。
台湾の会社でも、熊本の倉庫を借りたり、土地を買ったりできますか？
できます。日本では、外国の会社も不動産を借りたり買ったりできます。日本に拠点のない会社が土地や建物を買う場合は、日本銀行を通じて財務大臣への報告が要ることがあります（→ 台湾から買う記事）。
中国語で相談できますか？
フォームとメールでは、中国語でご相談いただけます。返信も中国語でお送りします。
熊本で倉庫や物流施設の用地、貸倉庫をお探しなら、次のことをお送りください。
- 必要な広さ（敷地と建物）
- 必要な天井の高さと床荷重
- 使い始めたい時期
- 主な配送先（工場、九州の各県、空港・港など）
- 買う・借りるのどちらか、倉庫業の登録をする予定があるか
いただいた条件をもとに、候補地と、そこに倉庫を建てられるかの見込み（用途地域・市街化調整区域・農地の区分と、建てるために要る手続きと、考えられる方法）をお返事します。候補地がすでにある場合は、所在地だけでも構いません。中国語でもご相談いただけます。
出典（確認日 2026-10-26）
- 国土交通省 熊本河川国道事務所 大津熊本道路（大津西〜熊本） https://www.qsr.mlit.go.jp/kumamoto/road/juutai_taisaku/ozukumamoto.html ／（大津西〜合志） https://www.qsr.mlit.go.jp/kumamoto/road/juutai_taisaku/ozukumamotoozunishikoshi.html ／（大津西〜合志の工事着手の発表、2025年10月） https://www.qsr.mlit.go.jp/kumamoto/newstopics_files/20251010/r251010.pdf ／都市計画事業の承認・認可（2026年9月1日掲載） https://www.qsr.mlit.go.jp/kumamoto/newstopics_files/20260901/k260901.pdf
- 国土交通省 九州中央自動車道（嘉島JCT〜延岡JCT）の開通（2018年） https://www.mlit.go.jp/common/001129392.pdf
- 熊本県 釜山港との国際定期コンテナ航路（2023年7月21日更新） https://www.pref.kumamoto.jp/soshiki/68/180043.html
- 熊本市 市街化調整区域における産業立地型地区計画の運用基準（概要版） https://www.city.kumamoto.jp/kiji00357440/3_57440_475805_up_oclcmu8h.pdf
- 熊本県 開発許可の手引き 開発審査会付議事項取扱方針（第33号 特定流通業務施設、第35号 地域経済牽引事業） https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/306157.pdf ／相談窓口 /306162.pdf
- 熊本県 地域未来投資促進法 https://www.pref.kumamoto.jp/soshiki/65/238947.html
- 用途地域による建築物の用途制限の概要（東京都都市整備局作成、建築基準法別表第二の概要） https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
- 建築基準法 別表第二（か）項 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
- 倉庫業法 第2条・第3条 https://laws.e-gov.go.jp/law/331AC0000000121
- 消防法施行令 第12条・第21条・別表第一 https://laws.e-gov.go.jp/law/336CO0000000037
- 借地借家法 第23条・第38条 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
- 大津町 都市計画マスタープラン改定等（杉水周辺の用途地域の新規指定、2026年3月17日更新） https://www.town.ozu.kumamoto.jp/page/19436.html
- 労働基準法 第140条（自動車運転者の時間外労働の上限） https://laws.e-gov.go.jp/law/322AC0000000049
- 国土交通省 中継輸送の拠点整備について（資料3） https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001620628.pdf
- 戸田建設・西日本鉄道・東京建物「熊本戸島ロジスティクスセンター」着工（2026年1月22日） https://tatemono.com/news/images/66b6df6a8b24ddf62637b76ee8e52eb1_1.pdf
- LOGISTICS TODAY「Marq熊本菊池」完成（2026年10月2日）※報道 https://www.logi-today.com/1006990
- LOGISTICS TODAY 日新「熊本ロジスティクスセンター」完成（2026年9月15日）※報道 https://www.logi-today.com/1000506
- 当社集計：_社内の数字.md（正本・2026年10月23日時点）。熊本の案件は少なくとも340件、土地179件の区域判定（国土交通省「都市計画決定GISデータ」令和7年度と照合）
熊本での一歩を、一緒に考えます。