淡路島の土地・空き家を「タダでいいから手放したい」とき｜あげる前に、値段と費用を知っておく話

「タダでいいから、もらってくれる人いないかなぁ」

淡路オフィスには、こんなご相談が届きます。親から継いだ集落の空き家、草ぼうぼうの空き地、使い道のない山。島の外に住んでいて、草刈りや台風のたびに気をもんでいる方ほど、こうおっしゃいます。

気持ちはとってもよく分かります。でも、ちょっと待ってくださいね。

「あげる」「無料で手放す」の前に、3つだけ知っておくと損をしません。

1. その土地や家に、値段が付くかどうか
2. 付くなら、だいたいいくらか
3. タダで手放すにも、実はお金と手間がかかること

淡路島には、「もう値段なんて付かないだろう」と思われがちな土地にも、買い手がつくことがあります。順番にお話ししますね♪

淡路島の売り物件、安いものはいくらで出ている？

まず、いま島でどんな値段の物件が売りに出ているかを見てみましょう。

島の物件が多く載っている3つのサイト（全宅連ハトマークサイト・AREIN・淡路平和不動産）の売り物件を、当社でまとめて数えました。

（各社が出している売り物件で、当社の物件だけではありません。淡路市・洲本市・南あわじ市の売り物件595件を2026年11月6日に数え、同じ物件が重なって出ているものを分かるかぎり1件にまとめて、土地350件・戸建て211件などを見ています。商談中の物件も含みます）

• 0円の物件は、1件もありませんでした
• 300万円以下の土地は67件。土地のおよそ5件に1件（19%）です。広さの真ん中は約48坪
• 300万円以下の戸建ては20件。戸建てのおよそ1割です。築年が分かる17件のうち15件が1981年以前の建物でした
• 100万円以下まで下げると、土地12件・戸建て5件（ほかに小さな倉庫が1件）
• 土地全体の値段の真ん中は約700万円。半分が380万〜1,200万円のあいだに入ります

市ごとに見ると、こうなりました。

• 淡路市：300万円以下の土地33件・戸建て2件／100万円以下は土地4件・倉庫1件
• 洲本市：300万円以下の土地22件・戸建て9件／100万円以下は土地7件・戸建て2件
• 南あわじ市：300万円以下の土地12件・戸建て9件／100万円以下は土地1件・戸建て3件

ここから読めることは2つあります。

ひとつは、安い物件は、ちゃんと「値段を付けて」売りに出されているということ。100万円、200万円という値段で出して、買い手を待っているんです。「タダでも無理」とあきらめる前に、値段を付けて出すという道があります。

もうひとつは、安い物件ほど、条件を書いて売っているということ。300万円以下の87件のうち、備考欄にくわしい説明があった24件では、12件が「契約不適合責任は免責」、7件が「境界は明示しない」と書かれていました。古い家や草地をそのままの状態で引き渡す代わりに、あとから責任を問われないように決めて売っているんですね。この話は、あとでもう一度出てきます。

なお、ここにあるのは売り出している値段で、実際に売れた値段ではありません。値段を下げてから売れることもあれば、なかなか決まらないこともあります。ご自分の土地がいくらで売れそうかは、場所と道と状態を見ないと分かりません m( )m

「あげる」にも、お金と手続きがかかります

「売れないなら、知り合いや掲示板で見つけた人にあげればいい」。そう考える方も多いです。最近は、個人どうしで土地や空き家をゆずるサイトもありますね。

ゆずること自体は悪くありません。ただ、不動産会社が間に入るかどうかにかかわらず、名義の変更、税金、農地や山林の手続きは必要です。間に入る人がいない分、確認や段取りをすべて自分たちで進めることになります。つまずきやすいところを先に書いておきます。

1. 名義が親のままだと、ゆずれません

相続した土地の名義が、亡くなった親や祖父母のままになっていませんか。

名義を変えないと、売ることも、あげることもできません。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に登記が必要です。正当な理由なく放っておくと10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した土地は2027年3月31日までです。

登記の手続きは司法書士さんの仕事です。ご紹介もできますので、まずはご相談くださいね。

2. もらった人にも、渡す人にも、税金がかかることがあります

タダでもらうと、もらった側には贈与税がかかることがあります。1年間にもらった財産の合計が110万円を超えると申告が必要です（土地の値段は、路線価や固定資産税評価額をもとに計算します）。

「タダは気が引けるから、1万円で売ったことにしよう」というのもよく聞きます。でも、ふつうの値段より著しく安く売ると、その差額をもらったものとして贈与税の対象になることがあります。土地や家の場合、比べられるのは「通常の取引価額」です。

ほかにも、名義を移すときの登録免許税（税率の目安は、贈与で評価額の2%、土地の売買で1.5%）がかかります。もらった側には不動産取得税がかかることがあります（土地は評価額が16万円以下なら免税です）。「タダ」なのは土地代だけで、手続きの費用はかかる、と思っておくと安心です。

渡す側も、売って利益が出れば譲渡所得の税金がかかります。法人にタダや時価の半分に満たない値段でゆずると、渡す側に「時価で売ったもの」として所得税がかかることもあります。

相続した古い家には、売ったときの利益から最高3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円）を差し引ける特例があります。ただし条件がいくつもあります。

• 1981年5月31日以前に建った家で、亡くなった方がひとりで住んでいたこと
• 相続の日から3年を経過する年の12月31日までに、2027年12月31日までに売ること
• 耐震リフォームをした家か、家を取り壊した土地で売ること
• 売る代金が1億円以下であること
• 親族への売却や、贈与（タダでゆずる）では使えないこと

使えそうなら、売る前に税理士さんか税務署に一度聞いておくのがおすすめです。税理士さんのご紹介もできます。

3. 引き渡したあとで「聞いてない」と言われることがあります

個人どうしの売買でも、売った物が契約の内容と違っていたら、売った人が責任を負うのが民法のルールです（契約不適合責任）。雨漏り、シロアリ、地中から出てきた古いコンクリート、使えない井戸。引き渡したあとで見つかって、修理代や代金の返還を求められることがあります。

これを避けるために、契約書で「この責任は負いません（免責）」と決めておくのが一般的です。さきほど、安い物件の備考欄に「免責」と書いてあったのはこのためです。

タダでゆずる（贈与）場合は、民法上は渡す側の責任が軽くなっています。それでも、知っていて伝えなかったことは、免責と書いても責任を免れません。雨漏りを知っていたなら、正直に書いておく。これが一番の自衛です。口約束や「あげるだけだから」で契約書を作らないのが、いちばん危ないパターンなんです。

4. 境界が分からないと、話が止まります

島の土地には、境界の杭がどこにあるか分からないものがあります。昔からの石垣や木が目印だったり、測量図が無かったり。

境界があいまいなままゆずると、あとでお隣ともめる原因になります。あとで出てくる国の引き取り制度も、境界がはっきりしない土地は申請自体ができません。お隣の方が島にいて、境界を覚えている人が元気なうちに動くのが大事です。測量や境界の確認は土地家屋調査士さんの仕事なので、必要ならご紹介します。

5. 畑や田んぼは、「あげる」だけでも許可が要ります

田・畑の土地は、タダでゆずる場合でも、農業委員会の許可（農地法3条）が要ります。農地かどうかは、登記の地目だけでなく、今の使われ方でも判断されます。許可が無いまま契約しても、その部分は相手のものになりません。

しかも、もらう側にも「耕作する人であること」などの条件があります。誰にでもあげられるわけではないんです。

淡路島には市街化区域がないので、畑を宅地などに変える場合はすべて許可（届出では済みません）。農用地区域（いわゆる青地）に入っている畑は、原則として転用できません。

ちなみに、相続で農地を受け継いだときは、農業委員会への届出（農地法3条の3）が要ります。相続を知ってからおおむね10か月以内が目安で、届け出ないと10万円以下の過料の対象になることがあります。相続登記とは別の手続きです。

→ 淡路島で農地付きの古民家を買う｜畑や田んぼが付いてくる物件と、農地法の壁

6. 山林は、もらった人に届出の義務があります

山林（森林）をもらったり買ったりした人は、所有者になってから90日以内に、市への届出が要ります（森林法。対象は地域森林計画に入っている森林で、届け出ないと10万円以下の過料の対象になります）。相続した場合も同じです。もらう側が知らないことが多いので、ゆずるときにひとこと伝えてあげてくださいね。

山林の売り方は、こちらにくわしく書きました。

→ 淡路島の山林を売りたいとき｜いま出ている山の値段と、売るときの届出

国に引き取ってもらう制度もあります（相続土地国庫帰属制度）

「売れないし、あげる相手もいない」という土地のために、2023年4月に相続した土地を国に引き取ってもらう制度ができました。相続した方（相続人への遺贈も含む）が使えます。共有の土地なら、共有している全員で申請します。申請先は、神戸地方法務局の本局です。

ただ、タダで引き取ってもらえるわけではありません。

• 審査手数料：土地1筆ごとに14,000円。通らなくても返ってきません
• 負担金：引き取りが決まったら、10年分の管理費にあたる額を納めます。原則20万円。ただし土地の種類と場所によって、面積で計算されます

淡路島に当てはめると、こんな感じです。

• 宅地：用途地域が定められている区域（洲本市の市街地など）の中にある宅地は面積で計算され、たとえば200㎡なら79万3千円。それ以外の宅地は原則の20万円
• 畑・田んぼ：農用地区域（青地）や土地改良事業の区域の中なら面積で計算され、たとえば1,000㎡で112万8千円。それ以外は20万円
• 山林：森林（主に森林として使われている土地）は場所に関係なく面積で計算され、1,000㎡で26万1千円、5,000㎡で32万3千円

そして、ここが大事なところです。

• 建物がある土地は、申請できません。空き家なら、先に解体が必要です
• 境界がはっきりしない土地、担保が付いている土地、通路やため池として使われている土地も申請できません
• 勾配30度以上かつ高さ5m以上の崖があって管理にお金がかかる土地なども、引き取ってもらえないことがあります

つまり空き家の場合、解体費＋審査手数料＋負担金を払って、やっと国に返せる形です。

手放し方は、この順で試すのがおすすめです

上から試して、だめなら次へ、という順番です。

1. 売る　手元にお金が残る道。値段を付けて売りに出す方法と、お隣や集落の方に声をかける方法があります。土地を広げたい、駐車場がほしいという人がお隣にいることもあります。古い家なら、壊さずそのまま売れることもあります
2. 空き家バンクに登録する　移住したい人向けの仕組みで、洲本市は住宅とその敷地が対象です。売買の手続きは宅建協会の淡路支部の会員業者が担当します。淡路市も実際の契約は不動産会社が仲介します。なお、南あわじ市の空き家バンクは2026年10月22日から閲覧停止中です（市の移住サイト「住みニコ」のお知らせより）
3. 個人どうしで、ゆずる　上の6つのつまずきどころに、専門家（司法書士・土地家屋調査士・行政書士・税理士）の手を借りながら向き合う前提で
4. 国に引き取ってもらう　費用と条件を見たうえで、最後の手段に

ひとつ正直に書いておくと、値段の安い物件ほど、仲介手数料が値段に比べて重く感じられることがあります。800万円以下の宅地や建物（空き家に限りません）では、仲介に手間がかかる分を考えて、上限33万円（税込）までの手数料を受け取ってよいことになっています（2024年7月から）。どの物件にどれだけかかるかは、媒介契約の前にきちんとご説明して決めますので、遠慮なく聞いてくださいね。

逆に、安い土地や空き家を探している方へ

「もらう側」で探している方は、各市の空き家バンクや、当社の物件一覧（ai TRADINGの物件一覧）をのぞいてみてください。空き家バンクは家とその敷地が対象で、土地だけのものは載りません。南あわじ市の空き家バンクは、いまお休み中です（2026年10月22日から閲覧停止）。

値段が付くかどうかは、ここで決まります

「うちの土地なんて」とおっしゃる方の土地を見に行くと、意外と条件がそろっていることがあります。見ているのはこのあたりです。

• 道：車が入るか。建築基準法の道路に接しているか（家が建てられるか）。接道のルールは、都市計画区域の中の土地にかかるものです
• 水道：水道が引き込まれているか。新しく引くなら、淡路広域水道企業団への加入金（口径で決まります）と工事費がかかります
• 場所の区分：都市計画区域の中か外か。用途地域の指定があるのは洲本市の市街地などで、ほかの場所では用途地域の決まりがありません。ただし建ぺい率や容積率は地区ごとに決まっています
• 地目：田・畑なら農地法、山林なら森林法の手続きが付いてきます
• 眺めと広さ：海が見える、駐車場が2台とれる、家庭菜園ができる。島の外から来る方には、ここが決め手になります

都会の感覚だと「田舎の土地は使い道がない」と思われがちですが、島では別荘、移住、週末の畑、資材置き場と、使いたい人の目的がいろいろあるんです♪

→ 淡路のネコも納得、土地活用のあれこれ｜虎の巻 ※ネコだけど

よくいただくご質問

100万円以下の土地でも、不動産会社は扱ってくれますか？

当社ではご相談をお受けしています。さきほどの数字のとおり、島には100万円以下で売りに出ている土地も戸建てもあります。値段が安いからといって、買い手がいないとは限りません。

家が古くてボロボロです。壊してからでないと売れませんか？

壊さずにそのまま売るほうがよいことも多いです。解体すると費用がかかるうえ、古い家を直して住みたいという方もいらっしゃいます。家が建っている土地は固定資産税が安くなる特例（住宅用地の特例）を受けていることが多く、壊すと税金が上がる場合もあるので、壊す前にご相談ください。

ただし、空き家をそのままにしておくと、管理が行き届かない空き家（管理不全空家・特定空家）として市から勧告を受け、この特例が外れることがあります。「壊すか、そのままか」で迷ったら、早めにお聞かせください。

相続登記がまだですが、相談できますか？

はい、できます。値段の目安を知ったり、売り方を考えたりするのは登記の前からで大丈夫です。買主に名義を移すには相続登記が必要なので、登記は司法書士さんにお願いしていただくことになります。ご紹介もできます。

相続放棄をすれば、この土地だけ手放せますか？

相続放棄は、その土地だけを選んで放棄することはできません。預金なども含めて、すべての財産を受け継がないことになります。期限は、相続が始まったことを知ってから3か月以内で、家庭裁判所での手続きです。迷ったら、早めに弁護士さんや司法書士さんにご相談ください。

当社で買い取ってもらうことはできますか？

まずは買い手を探して売る（仲介）方法をご案内しています。場所や状態によっては、条件が合えば当社での買取もご相談いただけます。

家財が残ったままでも大丈夫ですか？

はい、そのままでご相談ください。片付けをいつ、どこまでするかは、売り方に合わせて一緒に考えます。

おわりに

「タダでいいから」という言葉の裏には、「もう考えるのに疲れた」という気持ちがあるんだと思います。島から離れて暮らしていると、なおさらですよね。

でも、島では300万円以下の売り物件が87件（土地と戸建ての合計）、100万円、200万円という値段で買い手を探しています。あげる前に、国に返す前に、一度だけ「うちの土地は売れるかな」と聞いてみませんか。それだけで、手元に残るものが変わるかもしれません♪

ご相談は、地番が分かるもの（固定資産税の納税通知書など）があるとスムーズです。無くても、町名と「こんな土地」というお話だけで大丈夫ですよ m( )m

このページの売却のご相談・査定・媒介（仲介）は、宅地建物取引業者の株式会社ai TRADING CORPORATION　熊本県知事（1）第5962号が承ります。

物件の数字について
全宅連ハトマークサイト・AREIN・淡路平和不動産に掲載されている淡路市・洲本市・南あわじ市の売り物件595件を、2026年11月6日に当社で集計しました。サイトをまたいで同じ物件が出ているものは、所在地・価格・面積を見比べて分かるかぎり1件にまとめています（579件。うち土地350件・戸建て211件）。価格は売り出し価格で、成約価格ではありません。

参考にした資料
– 法務省「相続登記の申請義務化について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
– 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html
– 法務省「負担金の算定」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html
– 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行令（第3条・第4条・第5条） https://laws.e-gov.go.jp/law/504CO0000000316
– 国税庁 No.4402「贈与税がかかる場合」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm
– 国税庁 No.4423「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm
– 国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
– 民法（第551条・第562条〜第566条・第572条・第915条） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
– 農林水産省「農地を相続したときは（農地の相続等の届出のお願い）」 https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/pdf/souzoku_todoke.pdf
– 林野庁「森林の土地の所有者届出制度」 https://www.rinya.maff.go.jp/j/keikaku/todokede/
– 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf
– 淡路市「淡路市空き家バンク」 https://www.city.awaji.lg.jp/site/kurashi/akiyabank.html
– 洲本市「洲本市空き家バンクを利用しませんか」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/22/15538.html
– 南あわじ市「地域地区指定（建蔽率・容積率・用途地域など）」 https://www.city.minamiawaji.hyogo.jp/soshiki/toshi/chiikichiku.html
– 洲本市「洲本市の都市計画」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/22/1006.html
– 南あわじ市移住サイト「住みニコ」の空き家バンク閲覧停止のお知らせ（2026年10月28日掲載）

アイキャッチの写真：洲本市鮎屋から見た先山。Pinqui / Wikimedia Commons / CC BY-SA 3.0（加工あり）　元の写真