台灣人如何購買熊本的土地與房屋？外國人、不住在日本者的手續與流程

無論是為了移居熊本、出租收租，還是作為事業據點，從台灣尋找熊本土地與房屋的人正在增加。本公司的熊本營業所，也收到住在台灣的個人，以及台灣公司的諮詢。

最常被問到的第一個問題是「外國人也能買嗎？」答案是可以買（水田與旱田須另外取得許可）。外國籍人士、住在台灣的人、台灣的公司，都可以購買日本的土地與建物並辦理登記。

不過，和住在日本的日本人購買相比，需要確認的事項與文件會變多。本文依序說明增加的手續、購買的流程、人不在日本時怎麼進行，以及所需稅費的種類。內容依據截至2026年10月的公開資料。

稅額的計算與稅務判斷，請向稅理士（日本的稅務專業人士）確認；登記請向司法書士（代辦登記的專業人士）確認；法律判斷請向律師確認。本公司為宅地建物取引業（日本的不動產經紀業）業者，負責物件的調查與交易的仲介。

從台灣購買時增加的手續，主要有4項

1. 外匯法申報：住在日本以外的人或台灣公司購買後，須在取得後20日內申報
2. 登記文件：需要在台灣準備文件，來代替日本的住民票（日本的戶籍住址證明）與印鑑證明。2026年10月起，又增加了證明國籍的文件
3. 《重要土地等調查法》的區域：自衛隊設施與機場周邊，有些地方在簽約前就需要申報
4. 農地：水田與旱田，沒有《農地法》的許可（市街化區域則為申報）就不能購買。許可的要件嚴格，原則上不能為了居住或投資而購買

本公司調查：熊本的刊登物件有一半是土地

本公司收到的熊本案件（所在地標有「熊本縣」者，截至2026年10月23日）至少有340件。僅寫到町名的資料未計入。依物件類型區分，結果如下。

• 土地（含地上有建物者）：179筆（53%）
• 整棟收益型物件：87件（26%）
• 其他（飯店、旅館、獨棟住宅、工廠、倉庫、辦公室、設施、能源相關等）：74件（22%）

土地比起建物，需要確認的是「能蓋什麼」「是不是農地」。本公司另外將土地所在地與日本政府的都市計畫資料套疊比對，在能確定位置的152筆中，有72筆（47%）是未指定用途地域（類似台灣的土地使用分區）的土地。位於用途地域之外的土地，有時是農地，有時興建建物需要許可。

關於統計：這是本公司收到的案件統計，並非熊本整體不動產市場的比例。整棟收益型物件，是指類型含有「收益」「一棟」「公寓」「大樓」，且不含「區分（分戶產權的單一戶）」「租賃」者。用途地域統計的詳細註記，請見（→ 工廠用地的文章）。

即使看起來便宜的土地，外國籍人士能不能買、買了之後能不能蓋，仍須另外確認。只要您把候選的物件或地區寄給我們，我們會查明該物件需要的手續後告訴您。諮詢（免費・可使用中文）

第1點：外匯法申報　未居住日本者，須在取得後20日內

未居住在日本的人（《外匯及外國貿易法》（外匯法）所稱的「非居住者」）取得日本不動產時，須在取得後20日內，透過日本銀行向財務大臣申報。這是依據外匯法的申報。

以下列出財務省的說明與常見問答（2026年6月版）中的重點。

• 沒有金額或面積的門檻。即使是0日圓的取得、因繼承而取得，也需要申報
• 申報書以日語填寫。也可以由住在日本的代理人代為提出，由代理人提出時，建議以線上方式提交。我們會告知申報的填寫方式與提交對象，提交則由本人或代理人辦理
• 未申報，或做了不實申報時，適用6個月以下的拘禁刑（日本的徒刑）或50萬日圓以下的罰金

為了居住而購買時，自2026年4月起也需要申報

結論：只要買下的是所有權，即使是自住也需要申報。只有為了本人、家人、員工居住或自己的辦公室而取得租賃權等「不動產相關權利」時，才不需申報。別墅與第二個家不算自住。財務省的常見問答整理為：不動產的所有權，不屬於此處的「權利」。

「未居住在日本」不是由國籍決定

外匯法的「居住者」「非居住者」，不是依國籍，而是依住所或居所在何處來區分。財務省表示，外國人若在日本的事務所工作，或入境日本已滿6個月以上，原則上視為居住者。

台灣公司購買熊本的土地時，區分方式也會改變。

• 台灣公司以自己的名義購買：屬於非居住者的取得，需要申報
• 由在日本設立的子公司購買：主要事務所在日本的公司屬於居住者，因此不在這項申報的對象內。不過，設立日本公司或出資時，可能需要辦理外匯法的其他手續。申報對象也可能擴大，若有疑慮，歡迎向我們諮詢，或洽詢財務省

以哪一方購買，也與稅金及管理方式有關，決定之前請先向稅理士等專業人士諮詢。

第2點：《重要土地等調查法》　熊本的駐屯地與機場周邊設有區域

《重要土地等調查法》，是為了調查自衛隊設施與邊境離島等周邊土地的利用狀況而訂的法律。區域內的土地買賣，不分國籍都在適用範圍內（日本政府或地方政府等購買的情形除外）。區域分為「注視區域」與「特別注視區域」2種。

• 特別注視區域：200㎡以上的土地（每1筆）或建物（以樓地板面積合計，每1棟）的買賣，賣方與買方雙方，都須在簽約前向內閣府申報。未申報就簽約等情形，適用6個月以下的拘禁刑或100萬日圓以下的罰金
• 注視區域：買賣不需申報。區域內土地的利用，會成為日本政府調查的對象

依內閣府的區域一覽，熊本縣內的區域如下。

• 特別注視區域：健軍駐屯地周邊（熊本市。含自衛隊熊本醫院）、北熊本駐屯地周邊（熊本市、合志市）、蝦野（えびの）發射站周邊（人吉市，橫跨宮崎縣蝦野市）
• 注視區域：高遊原分屯地（自衛隊駐地）、阿蘇熊本機場周邊（熊本市、大津町、菊陽町、西原村、益城町）、自衛隊熊本醫院周邊（熊本市）、三之岳無線中繼所周邊（熊本市、玉名市、玉東町）、大關山無線中繼所周邊（水俣市、蘆北町）、西岳無人中繼所周邊（山鹿市）、不知火無人中繼所周邊（宇城市）

阿蘇熊本機場周邊，涵蓋設有半導體工廠的菊陽町與大津町。這一帶屬於注視區域，因此買賣不需申報。另一方面，熊本市東區的健軍，以及北區與合志市的北熊本駐屯地周邊屬於特別注視區域，200㎡以上的買賣須在簽約前申報。

區域的邊界，請以內閣府公開的區域圖確認。申報會影響日程，因此在決定簽約日之前先確認區域，非常重要。

第3點：農地　水田與旱田，沒有許可（市街化區域則為申報）就不能買

熊本郊外的土地，有許多水田與旱田。要以農地的狀態購買農地，需要《農地法》第3條的許可。核發許可的，是農地所在市町村（日本的基層地方政府）的農業委員會。未經許可而進行的買賣無效。

許可主要有以下要件。

• 包含取得的農地在內，要有效率地耕作所持有的全部農地
• 本人或同一戶的家人，須經常從事農務（所需日數的大致標準，請向農業委員會洽詢）
• 若為公司，須符合農地所有適格法人（符合持有農地條件的農業法人）的要件（其他公司可以租用農地，但不能持有）
• 不得對周邊農地的利用造成妨礙

國籍本身不是要件。自2023年9月起，許可申請書須填寫國籍等資料。不過，若本人與家人都無法在日本經常從事農務，要符合這項要件恐怕有困難。原則上不能為了居住或投資而購買農地。

若是為了蓋房子而購買農地，就不是第3條，而是把農地改為農地以外用途的農地轉用（《農地法》第5條）許可或申報手續。市街化區域的農地只要申報即可，但其他農地需要許可，且依農地的區分，原則上不予許可。農地轉用的詳細機制，請見（→ 工廠用地的文章）。

即使登記簿上的地目（登記上的土地種類）是「宅地」或「雜種地」（不屬於宅地、農地等其他地目的土地），現況也可能是旱田。地目與現況兩者都需要確認。

購買的流程

日本一般的流程如下。所需期間會因物件與文件的準備情況而大不相同。

1. 找物件、看現場：確認價格、登記內容、用途地域、道路等。無法來日本時，以影片、照片、平面圖等圖面確認
2. 提出購買申請：以書面（購買意向書）向賣方表達想買的價格與交屋的時間
3. 重要事項說明：簽約之前，由宅地建物取引士（日本的不動產交易專業證照人員）以書面說明權利內容與法令限制等
4. 買賣契約：在契約書上簽名，並支付訂金
5. 結清尾款、交屋、登記：支付剩餘價款，領取鑰匙。同一天，由司法書士申請所有權移轉登記
6. 取得後的手續：未居住在日本的人，須在20日內辦理外匯法申報。數個月後會收到不動產取得稅的通知

在日本，一般的作法是簽約時將訂金交給賣方，剩餘價款在結清尾款日支付。訂金的處理方式與可解約的條件，請在契約書與重要事項說明書中確認。

人不在日本時怎麼進行

可以線上與郵寄進行的事項

• 重要事項說明，只要符合對方同意等條件，可以透過視訊會議等線上方式接受（日本稱為「IT重說」，即線上進行重要事項說明）。說明書與契約書的書面文件，若經同意，也可以用電子檔收取
• 契約書的簽名，多半採用郵寄文件往返的方式
• 結清尾款日不來日本時，將登記手續委任給司法書士，價款以匯款支付

為了登記，需要在台灣準備的文件

未居住在日本的外國籍人士要登記為所有人時，需要用來證明住所的文件，以代替住民票。法務省的行政通知（通達）所認可的，主要是以下其中之一。

• 本國或居住國、地區的政府所製作、證明住所的文件（相當於日本住民票影本者）
• 由本人宣誓姓名與住所屬實並簽名，且經本國等地公證人認證的文件（宣誓供述書），以及有效期限內的護照影本

外文文件須附上日語譯文。

此外，自2026年10月5日起，申請所有權取得登記時，須申報將成為所有人者的國籍（台灣人會記錄為「台灣」）。作為證明國籍的文件，須附上有效期限內的護照影本等。這項國籍資訊是登記機關（登記所）的內部資訊，不會在登記簿上公開。

台灣的哪些文件可以使用、在哪裡辦理認證、譯文如何附上，由負責登記的司法書士判斷。若有疑慮，歡迎諮詢。台灣公司購買時，還需要能證明公司存在與代表人的文件。文件的取得與認證需要時間，因此從簽約之前就先與司法書士商量，比較容易決定結清尾款日。

我們會告知所需文件的種類與申報的填寫方式，並轉介負責登記的司法書士。（文件製作與提交由本人或專業人士辦理）

關於費用：稅費的種類

除了物件價款之外，主要還有以下稅費。這些都不會因國籍而改變稅率。實際金額由物件的評價額與契約內容決定，稅額的計算請向稅理士確認。

購買時產生的費用

• 登錄免許稅（登記規費，國稅）：登記時課徵。不是以買賣價格，而是以固定資產課稅清冊（課稅台帳）的價格（評價額）乘以稅率。土地買賣的原則稅率為2%，2029年3月31日前的登記為1.5%。建物為2%，個人自住的符合條件的住宅適用較低的稅率
• 不動產取得稅（熊本縣的稅）：取得後課徵。熊本縣的稅率，住宅以外的建物為4%。土地與住宅在2027年3月31日前取得者為3%。宅地是以評價額的二分之一乘以稅率。繳稅通知書約在登記後5個月至1年送達
• 印花稅：貼在買賣契約書上的印花稅，依契約金額而定
• 仲介手續費：支付給仲介公司的手續費。上限由日本政府規定。買賣價格（不含消費稅）中，200萬日圓以下的部分為5.5%，超過200萬日圓至400萬日圓以下的部分為4.4%，超過400萬日圓的部分為3.3%（均含消費稅）。以這3項合計的金額為上限。800萬日圓以下的物件，考量調查等費用，有特例可在上述計算額之外，最多再收取至33萬日圓（含消費稅）（在簽訂仲介契約之前，須說明金額並取得同意）
• 司法書士的報酬、海外匯款的手續費、文件的翻譯與認證費用：依委託對象與金融機構而異

持有期間產生的費用

• 固定資產稅（市町村的稅）：向每年1月1日當時的所有人課徵
• 都市計畫稅：市街化區域的土地或建物可能會課徵。也有未課徵的市町村
• 出租收取租金，或出售而產生獲利時，在日本可能需要申報所得稅等

先決定納稅管理人

在日本沒有住所的人，須決定並申報納稅管理人，由其代為收取市町村寄來的固定資產稅通知並繳納。若因租金收入等而需要在日本辦理確定申告（報稅），也要向稅務署（日本的國稅機關）申報納稅管理人。納稅管理人可以是住在日本的個人，也可以是公司。

匯款的安排

結清尾款當天，剩餘價款必須已匯入賣方的帳戶。從台灣匯款，有時要花幾天才會入帳，確認入帳也可能需要時間。匯款的方式與日程，必須事先與賣方、司法書士決定。

在台灣方面，超過一定金額的外幣匯款，銀行有申報等規定。可匯出的金額與所需文件，請向往來銀行確認。

關於日本銀行的貸款

未居住在日本的人，要向日本的銀行申請不動產貸款，實際上多半有困難。不過，會依日本的收入與居留狀況、是否以日本公司購買等情況而有不同。也有人在台灣的銀行籌措資金。若考慮貸款，請及早諮詢。

如果不確定自己需要哪些手續與費用，請告訴我們候選的物件，以及買方（個人或公司，是否住在日本）。諮詢（免費・可使用中文）

制度可能會變動

外匯法申報的範圍已在2026年4月變更，登記的國籍申報也在2026年10月變更。日本政府持續在研議外國人取得土地的規則，今後手續也可能有所變動。購買時的最新內容，請向各機關的說明確認。

本公司的作法：購買之前，先查明該物件需要的手續

本公司向台灣客戶介紹物件時，會調查並告知以下事項。

1. 物件所在區域：用途地域、是否為市街化調整區域、是否涵蓋在《重要土地等調查法》的區域內
2. 地目與現況：是不是農地，若是農地，取得許可的可能性如何
3. 配合買方的手續：是否需要辦理外匯法申報，登記所需的文件種類
4. 費用的種類與時期：稅費在何時、向何處支付

我們會告知外匯法申報的填寫方式與提交對象，提交則由本人或代理人辦理。登記需委託司法書士，稅務判斷需委託稅理士，因此會視需要轉介專業人士。

常見問題

住在台灣，也能買熊本的房子嗎？

可以。重要事項說明有時可以線上進行，契約書的往返也可以用郵寄方式進行。登記所需的住所證明等文件，須由您在台灣準備。也有結清尾款日不來日本的作法。

買了熊本的土地，就可以住在日本嗎？

即使購買不動產，也不會僅憑此取得在日本居住的在留資格（日本的居留身分，類似簽證）。關於在留資格，請向出入國在留管理廳（日本的移民主管機關）或行政書士（代辦許可申請的專業人士）等專業人士確認。

可以用中文諮詢嗎？

可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。

如果您正在考慮購買熊本的土地或房屋，請把候選的物件或地區寄給我們。同時告訴我們買方（個人或公司，是否住在日本）以及用途（自住、出租、事業），我們會整理該物件需要的手續（外匯法申報、《重要土地等調查法》的區域、是否為農地、登記所需的文件種類），以及所需稅費的種類後回覆您。若還沒有候選，只告訴我們地區與預算也可以。諮詢與調查皆免費。可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。熊本營業所：熊本市中央區，JR熊本站步行約5〜10分鐘。