在菊陽、大津、合志賣土地　工廠進駐後，有什麼改變

自從半導體工廠在菊陽町開始運作，想買菊陽町、大津町、合志市土地的需求增加了。本公司的熊本營業所，也收到了來自尋找土地的企業的諮詢。

另一方面，持有土地的人則會問我們：「我的田地也賣得掉嗎？」「繼承來的旱田該怎麼處理？」答案會依土地而有很大的不同。因為即使在同一個町，也有容易找到買方的土地，以及買方用途受限的土地。

本文針對要在菊陽、大津、合志出售土地的人，說明工廠進駐後有什麼改變，以及出售前需要先查清楚的事項。

工廠進駐後的改變：找土地的人增加，要找的土地種類也變廣了

這是人口持續增加的城鎮

根據熊本縣的推估人口，截至2026年9月1日，與一年前相比，菊陽町增加402人，合志市增加445人，大津町增加480人。同一期間，熊本市減少了2,826人（熊本縣「熊本縣的人口與戶數（月報）」）。在人口增加的城鎮，住宅、商店、工作場所都需要土地。

工業區沒有空地

在熊本縣的企業用地檢索網站（企業立地ガイド熊本）中，截至2026年10月，菊陽町、大津町、合志市沒有刊登分售中的用地。大津町既有的工業區已經售罄。新的工業區雖在規劃中，但預定分售時間是2027年以後。因此，想蓋工廠或倉庫的公司，都在尋找民間的土地。

買方在找的土地種類

本公司收到的熊本「想買」諮詢，有以下幾種類型（件數與公司名稱不公開）。

• 工廠用地：熊本市北部的交流道周邊、植木、南關、菊水各交流道附近等。從數百坪到數千坪
• 物流倉庫用地：數千坪以上的整塊土地。也有公司表示市街化調整區域也會考慮
• 員工宿舍、宿舍、出租住宅用地：供在工廠工作的人居住
• 獨棟住宅分售用地：可開發約20戶左右住宅區的面積
• 飯店用地：也有公司把菊陽町、大津町列為候補
• 店面用地：國道或縣道沿線等顯眼的土地
• 蓄電池用地：能確保電力的地方。也有公司表示山林或市街化調整區域也會考慮

在熊本市、合志市、大津町、菊陽町找土地的公司之中，也有公司把「必須是可以興建建物的土地」列為條件。

左右土地價格的，不只是位置與面積。關鍵在於這塊土地能否蓋出買方想蓋的東西。本公司在受理土地諮詢時，最重視的就是這一點。

本公司調查：收到的土地有將近一半在用途地域之外

截至2026年10月23日，本公司收到的熊本土地出售資訊（含地上有建物者）有179筆。我們將這些所在地與日本政府的都市計畫資料套疊比對，進行了調查。在能確定位置的152筆中，有72筆（47%）是未指定用途地域（類似台灣的土地使用分區）的土地。用途地域之外的土地，包括市街化調整區域（原則上限制開發的區域）的土地、沒有用途地域的白地（未指定用途地域的土地）、都市計畫區域外的土地等。

依各町來看，結果如下。

• 菊陽町：能確定位置的13筆中，有10筆位於市街化調整區域。這是2026年5月22日區域區分調整之前的資料。10筆中有7筆在原水地區，原水站周邊（約64公頃）之後已納入市街化區域（優先推動開發的區域）
• 合志市：能確定位置的6筆全部位於市街化調整區域
• 大津町：能確定位置的52筆中，有31筆位於未劃線、也未指定用途地域的土地（日本俗稱「白地」）。所謂劃線，是指將都市計畫區域分為市街化區域與市街化調整區域

從賣方的角度來看，本公司收到的菊陽、大津、合志土地，有許多是興建時需要許可或手續的土地。這類土地的買方用途受限。如果買方查不出「能蓋什麼」，交涉就不容易推進。反過來說，如果在出售前先查清楚區域與農地的分類，就能向買方說明的事項會變多，也能選擇出售的方式。

關於統計：這是本公司收到案件的統計，並非熊本土地市場整體的比例。地址只到町名的案件，是以該町的代表地點來判定，方法的詳情請見（→ 工廠用地的文章）。使用的是國土交通省（日本主管國土與交通的中央部會）「都市計畫決定GIS資料」（2025年度），未反映2026年5月22日的區域區分變更。

如果不確定您持有的土地屬於哪個區域，請告訴我們所在地。我們會查明區域與農地的分類後告知您。諮詢出售（免費・可使用中文）

3個町的土地規則基礎各不相同

首先要掌握的是，土地所在的町有沒有「劃線」。劃線，是將都市計畫區域分為發展為市區的「市街化區域」，以及不再擴大市街地的「市街化調整區域」。詳細說明請見（→ 工廠用地的文章）。

• 菊陽町、合志市：有劃線。分為市街化區域與市街化調整區域
• 大津町：沒有劃線（未劃線）。有用途地域的地方，也有沒有的地方（白地）。即使是白地，3,000㎡以上的開發也需要開發許可，若是農地則有轉用的手續

2026年5月，劃線做了調整

熊本縣調整了包含菊陽町、合志市等在內的熊本都市計畫區域的區域區分，並於2026年5月22日起生效。在熊本市以外的地區，以下地區等被納入市街化區域。

• 菊陽町：原水站周邊（約64.2公頃）。這是由町推動土地區劃整理事業（類似台灣的市地重劃）來整頓市街地的區域
• 合志市：須屋、豐岡、幾久富的5個地區（縣的資料合計約120公頃）。這些是已經成為住宅區的區域

納入市街化區域的土地，可興建的建物範圍變廣，農地轉用也只需申報即可。幾年前查到的區域資訊，可能與現在不同。出售前，請確認最新的區域。

賣農地時：以農地狀態賣，還是轉用後賣

菊陽、大津、合志郊區的土地，多半是水田或旱田。出售農地時，需要辦理《農地法》的手續。適用哪一種手續，取決於買方要把這塊土地用在什麼用途。

以農地狀態賣（《農地法》第3條）

這是買方要作為農地耕作的情形。需要町、市的農業委員會的許可。買方僅限於從事農業的個人，以及農地所有適格法人（符合持有農地條件的農業法人）。2023年4月，原本對買方要求的耕作面積下限（下限面積要件）已被廢止，但「取得的農地須全部有效率地耕作」等要件仍然存在。

轉用後賣（《農地法》第5條）

這是買方要把農地改成工廠、倉庫、住宅、停車場等用途來使用的情形。由賣方與買方共同提出許可申請。

• 市街化調整區域或未劃線的城鎮的農地：需要都道府縣知事（相當於縣長）的許可。在熊本縣，合志市如果是4公頃以下，由市核發許可。菊陽町與大津町由誰核發許可，請洽町的農業委員會。申請書提交給土地所在市町的農業委員會
• 市街化區域的農地：不需要許可，向農業委員會申報即可
• 超過4公頃的情形：需要與農林水產大臣協議

第5條的許可，要有買方具體的計畫才能申請。在市街化調整區域或用途地域之外的農地，許可的基準中有「目的不能只是整地」，因此賣方先改成宅地再賣的做法，通常是行不通的（也有例外。市街化區域的農地只需申報，所以不適用這項基準。大津町用途地域之內的農地如何處理，請洽農業委員會）。順序是先決定買方，以買方的計畫申請許可，許可核發後再交屋。需要許可的農地買賣，在許可核發之前，所有權不會移轉。

農地的分類會影響取得許可的可能性

轉用能否獲得許可，會因農地的分類（農用地區域的農地、甲種農地、第1種～第3種農地）而有很大差異。農用地區域的農地（俗稱「青地」），在轉用之前，需要先辦理從農用地區域中除外的手續（農振除外）。各分類之間的差異，請見（→ 工廠用地的文章）。

「我的田地是青地還是白地？」可以向町的農業委員會或農政相關承辦單位查詢。如果不清楚，本公司可以代為查明後告知。諮詢出售（免費・可使用中文）

賣市街化調整區域的土地時

菊陽町與合志市的市街化調整區域，是為了不再擴大市街地而劃定的區域。原則上不能興建建物。因此，買方僅限於「能取得許可來興建的人」或「不蓋建物而使用的人」。可以興建的方法，詳細說明在（→ 工廠用地的文章）。

有機會興建的情形

即使在市街化調整區域，只要符合要件並取得許可，也有可能興建建物。可能適用於您要賣的土地的例子如下。

• 縣條例指定的區域（日本《都市計畫法》第34條第11款）：菊陽町與合志市在市街化區域附近、建物成排的地區中，有縣條例指定的區域。在這個區域內，獨棟住宅（不含出租用）、販售日常用品的商店等，可成為許可的對象。獨棟住宅有每區劃200㎡以上500㎡以下等基準，土砂災害警戒區域等則不在適用範圍。區域的圖面可在縣北廣域本部（熊本縣在縣北地區的派出機關）與各市町的公所查閱。2026年5月區域區分調整後，這些區域是否有變動，目前尚未確認，最新的區域請洽縣北廣域本部或各町、市的公所
• 原本就有建物的土地：在成為市街化調整區域之前就已存在的建物等，有可能在基地內以相同用途改建。不過，把農家住宅或分家住宅改建為一般住宅時，不被視為相同用途。對於長期使用的建物，如有不得已的情形，有時會依其他基準獲得認可。若是由非農家的人買下原本農家居住的房子再改建，需要留意
• 地區計畫等的區域：在訂有地區計畫的區域，符合計畫的建物，可在取得許可後興建

至於工廠與員工宿舍，在市街化調整區域能興建的情形有限。例如宿舍，僅限於經營該事業所的公司，自行興建供既有事業所員工使用的宿舍等情形，才會成為許可的對象。興建工廠的方法，在（→ 工廠用地的文章）中有介紹。

價格取決於「取得許可的可能性」

市街化調整區域的土地，買方的人數與價格，會因為有沒有機會興建而有很大差異。即使在同一個町、相鄰的土地，也會因為是否位於條例的區域內、是否原本就有建物而產生差異。

對於能否取得許可還不明確的土地，也有一種做法，是在與買方簽訂的買賣契約中附上特約：在約定期限內若未取得許可，買方可以不付違約金而解除契約，已付的訂金也會退還。是否能附上這項特約，要由雙方協商決定。在這種情況下，如果許可沒有核發，契約就會失效，對賣方來說，交屋需要花時間，而且是不確定的賣法。

也有不蓋建物而使用的買方（資材堆放場、停車場、蓄電池設備等）。若是農地，這種情形同樣需要轉用許可。

出售前要先查清楚的事

地目與實際使用情形

登記簿上的「地目（登記上的土地種類）」有田、旱田、宅地、山林、雜種地等。《農地法》是依實際上是否用於耕作，而不是登記的地目，來判斷是否為農地。即使登記為「山林」或「原野」，只要作為旱田使用，也可能被視為農地。地目與實際使用情形不同時，出售前先查清楚，後續會進行得比較順利。

地界

要確認與鄰地的地界是否清楚、地界的樁是否還在。也要查看法務局是否有地積測量圖。農地或山林有時沒有樁，或登記與實際的面積不同。確定地界的測量要委託土地家屋調查士（代辦測量與登記的專業人士），並需要鄰地所有人到場會同。

是否臨路

要興建建物的基地，原則上必須與《建築基準法》上的道路相接2m以上（《建築基準法》第43條）。只與農路或田埂相接的水田，是難以興建建物的土地。所接的道路是否屬於《建築基準法》上的道路，可向町或縣的建築承辦課詢問。

繼承登記

從2024年4月1日起，繼承登記成為義務。在2024年4月1日以後，得知因繼承取得不動產的人，必須在得知之日起3年內辦理繼承登記。無正當理由而未登記時，可能會被處以10萬日圓以下的罰款（過料）。

對於2024年4月1日之前繼承、尚未辦理繼承登記的不動產，必須在2027年3月31日之前完成登記。 截至2026年10月，距離期限還剩約5個月。

也有簡易的方法，稱為「相續人申告登記」（繼承人先向法務局申報身分的簡易登記）。不過，光靠相續人申告登記是無法出售土地的。出售時，需要辦理繼承登記。繼承人很多時，遺產分割的協商也可能需要時間。繼承登記的手續，一般是委託司法書士（代辦登記的專業人士）辦理。

即使繼承登記尚未完成，也可以諮詢出售事宜。 也可以先查明這是不是賣得掉的土地，再著手準備登記。

稅金：先了解有哪些種類

出售土地而有獲利時，會課徵讓渡所得（出售不動產的所得）的所得稅與住民稅（地方稅）。主要重點如下。

• 長期與短期：依出售當年1月1日當時的持有期間，超過5年或在5年以下，稅率不同。繼承的土地，原則上從過世者取得的日期起算
• 為公共事業而出售的情形：為日本政府、縣、町等的公共事業而出售土地時，有5,000萬日圓特別扣除額等特例
• 為土地區劃整理事業等而出售的情形：為特定土地區劃整理事業等而出售時，有2,000萬日圓特別扣除額的特例
• 為特定事業而出售的情形：地方公共團體等所辦的部分宅地整地事業，或為促進農地利用而出售等情形，也有特別扣除額的特例
• 出售繼承土地的情形：繳納過繼承稅（日本的遺產相關稅，類似台灣的遺產稅）的人，如果在規定期限內出售，有可將所繳繼承稅的一部分加入取得費用的特例

特例能否適用，取決於買方與事業的種類、出售的時期。稅額的計算與申報，請洽稅理士（日本的稅務專業人士）或稅務署（日本的國稅機關）。本公司可以協助轉介稅理士。

關於「行情」，以及本公司的做法

我們常被問到「熊本的土地行情是多少」。在國土交通省的不動產資訊圖書館（不動產情報ライブラリ）可以查到實際的成交價格。這可作為參考，但在菊陽、大津、合志，即使在同一個町，價格也會因區域與農地的分類而有很大差異。直接套用町的平均，可能與實際價格有落差。

本公司無法保證能賣到的價格。取而代之的是，收到土地的諮詢後，我們會查明並告知以下事項。

1. 區域：是市街化區域，還是市街化調整區域。如果是未劃線的城鎮，有沒有用途地域。是否位於條例的區域內
2. 農地：地目與實際使用情形、是否位於農用地區域內、農地的分類
3. 道路：所接道路的種類與寬度
4. 買方候補：這塊土地可以興建的東西，與本公司收到的購買諮詢的對照
5. 出售方式的候補：以農地狀態賣，還是以轉用為前提來賣。是否以取得許可為條件簽約

如果是可興建的可能性低的土地，我們也會說明理由。也可能談到不賣而改為出租、作為農地傳承下去等方法。許可的申請、登記、稅金的手續，須由行政書士（代辦許可申請的專業人士）、司法書士、土地家屋調查士、稅理士等專業人士辦理。必要時，我們會協助轉介專業人士。

常見問題

市街化調整區域的土地賣不掉嗎？

並不是賣不掉。依有沒有機會興建、有沒有不蓋建物而使用的買方，出售的方式會不同。先查明是否位於縣條例的區域內、是否原本就有建物等，會比較容易推進。

繼承的手續還沒辦完，可以諮詢嗎？

可以諮詢。即使在繼承登記之前，我們也可以調查土地，並告知出售方式的候補。出售時需要繼承登記，因此也可以協助轉介司法書士。

我住在遠方或海外（例如台灣），也可以諮詢嗎？

可以。文件可以用電子郵件或郵寄寄給我們，現場則由本公司的熊本營業所前往查看。表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。

如果您考慮出售菊陽町、大津町、合志市等地的土地，請寄來可看出所在地與地目的文件。固定資產稅的納稅通知書（課稅明細書，類似台灣的地價稅單）或登記事項證明書（類似土地登記謄本）的影本即可。我們會針對每一塊土地，回覆區域與農地的分類、可興建的可能性，以及考慮中的出售方式候補。即使繼承登記尚未完成，也歡迎諮詢。對區域、農地的分類或手續有疑問時，也請先與我們聯絡。

諮詢與調查皆免費。可使用中文諮詢：表單、電子郵件與LINE皆可用中文聯絡，我們也會以中文回覆。熊本營業所：熊本市中央區，JR熊本站步行約5〜10分鐘。